چه زمانی نباید معامله کرد؟

به موجب ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد.یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی می ماند و حسب مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی ،اگر بعد از قبض ثمن ، مبیع کلا یا جزئا مستحق للغیر درآید بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد از عهده غرامات وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن با توجه به اطلاق عنوان غرامت در ماده ۳۹۱ قانون مدنی بایع قانونا ملزم به جبران آن است. «غرامات بنا به ماده391قانون مدنی شامل میزان کاهش ارزش ثمن در زمان پرداخت ثمن به مشتری تحت عنوان بازگرداندن قدرت خرید به خریدار است زیرا به جهت باطل بودن بیع اساسا نباید قیمت ملک در نظر گرفته شود»

نحوه تعیین ضرر و زیان در معاملات ملکی

یکی از مواردی که معمولا در هر نوع قرارداد معاملات ملکی اعم از خرید وفروش و اجاره در متن مبایعه‌نامه یا اجاره‌نامه درج می‌شود تعیین ضرر و زیان در صورت اقدام به فسخ معامله از سوی یکی از طرفین معامله است.

معمولا همه قراردادهایی که از گذشته تاکنون برای اجاره یا خرید مسکن نوشته شده‌اند دربردارنده این بند بوده و هستند که براساس با قواعدی، ضرر و زیانی که فرد در صورت اقدام برای فسخ قرارداد باید به طرف دیگر معامله پرداخت کند، تعیین می‌شود.توافق وعرف بازار در تعیین نرخ ضرر و زیان در صورت فسخ قرارداد معمولا دو روش یا دو اصل اساسی در تعیین نرخ خسارتی است که در صورت اقدام به فسخ باید از طرف فسخ‌کننده به طرف مقابل معامله پرداخت شود.

با این حال، همانند سایر مبالغی که در انجام برخی معاملات در بازار معاملات مسکن به‌عنوان عرف تعیین می‌شود و به‌صورت نانوشته مبنای نرخ‌گذاری قرار می‌گیرد در تعیین ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد نیز می‌توان چنین عرفی را مشاهده کرد؛ هرچند توافق بر عرف ارجحیت دارد و در نهایت مبلغ مربوط به ضرر و زیان در صورت فسخ قرارداد بر مبنای توافق دو سمت معامله مسکن اعم از فروشنده و خریدار یا موجر و مستاجر تعیین می‌شود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد مبالغی که در متن عمده قراردادهای خرید وفروش مسکن به‌عنوان خسارت وارد بر یکی از طرفین معامله در صورت فسخ قرارداد از سوی طرف دیگر تعیین می‌شود، معمولا حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد از ارزش کل معامله صورت گرفته را در بر می‌گیرد. به‌طور مثال اگر ارزش ملک معامله شده یک میلیارد تومان باشد و خریدار بدون توجیه قانونی اقدام به فسخ قرارداد کند باید حداقل مبلغی معادل ۱۰۰ میلیون تومان به‌عنوان ضرر و زیان به فرد فروشنده پرداخت کند. در حالت معکوس نیز مبلغ به همین میزان خواهد بود؛ یعنی اگر فروشنده نیز بدون دلیل و توجیه قانونی اقدام به فسخ مبایعه‌نامه تنظیم‌شده کند و از انتقال سند به نام خریدار سر باز بزند بر مبنای این عرف دست‌کم مکلف به پرداخت ۱۰۰ میلیون تومان به‌عنوان ضرر و زیان به وی است. در معاملات اجاره نیز در عمده قراردادها عرف تعیین ضرر و زیان در صورت فسخ قرارداد معمولا معادل یک تا دو برابر اجاره روزانه ملک است. در این مورد نیز کل اجاره‌بها به اجاره ماهانه تبدیل شده و دست‌کم معادل یک روز از رقم کل اجاره ماهانه به‌عنوان ضرر وزیان تعیین می‌شود؛هر چند در برخی از موارد به رغم قید شدن مبلغ و فرمول محاسبه ضرر و زیان در صورت فسخ قرارداد طرف مقابل اقدام به دریافت ضرر وزیان نکرده یا مبلغ کمتری از بابت ضرر و زیان دریافت می‌کند؛ اما کارشناسان حقوقی توصیه می‌کنند متعاملین در هنگام عقد هر نوع قرارداد ملکی مبنای تعیین خسارت در صورت فسخ قرارداد را تعیین و در قرارداد درج کنند.

مغبونیت و غبن فاحش _ پشیمانی از قرارداد

مغبون کسی است که در یک معامله مثل قرارداد خرید و فروش خانه یا آپارتمان متضرر می شود. به عبارتی اگر یک آپارتمان ارزان تر از قیمت روز فروخته شود و فروشنده پس از معامله فوراً آگاه بشود و می تواند به ادعای مغبونیت تقاضای صدور حکم به فسخ معامله را از دادگاه بخواهد.
همچنین اگر خریدار یک زمین یا هر نوع ملکی پس از معامله و پرداخت ثمن (مبلغ) قرارداد مدعی باشد که ملک را گران خریده است در این صورت می¬تواند فوراً پس از اطلاع از مغبون شدن از طریق دادگاه محل وقوع ملک تقاضای دعاوی فسخ معامله را به ادعای مغبونیت بخواهد.

زمان ادعای مغبونیت – پشیمانی از قرار داد

برابر قانون مدنی کسی که مغبون شده باید بلافاصله پس از آگاهی از غبن، تقاضای فسخ قرارداد را بخواهد والا به واسطه فوری بودن این خیار، حق فسخ معامله به واسطه تاخیرطولانی از زمان اطلاع از غبن، ساقط و از بین می رود.
در قانون مدت دقیقی تعریف نشده بلکه اشاره به فوری بودن آن شده است که دررویه قضایی حدوداً هفت روز از زمان اطلاع فرض می¬شود هر چند بعید نیست که برخی محاکم مدت های بیشتری مثل ده روز را هم بپذیرند.

غبن فاحش چیست ؟

زمان نوشتن قرارداد خریدوفروش ملک معمولاً یک شرطی در آن گنجانده می شود با این مضمون که “کلیه خیارات قانونی از جمله خیار غبن اگر چه فاحش باشد از طرفین سلب و ساقط کرد…”
معنای شرط فوق این است که هیچ یک از خریدار و فروشنده پس از امضای قرارداد یا مبایعه¬نامه نمی تواند به ادعای مغبونیت (مغبون شدن، متضرر شدن) تقاضای فسخ معامله را کند. غبن فاحش یعنی فراتر از قیمت معاملاتی در زمان عقد یا امضای قرارداد.

اما چنانچه این شرط در قرارداد نباشد، طرفین اگر مغبون شوند میتوانند درخواست فسخ به ادعای مغبونیت کنند.
ولی نکته با اهمیت که جای توجه کافی برای طرفین قرارداد و سایر علاقمندان به قرارداد نویسی دارد این است که اگر در یک معامله ملکی اشاره شود که خیار غبن از طرفین ساقط شد؛ اما در مواقعی باز هم خریدار و فروشنده میتوانند تقاضای فسخ به ادعای غبن کنند. و آن زمانی است که غبن آنها فاحش باشد.

تفاوت غبن با غبن فاحش

پس غبن با غبن فاحش تفاوت دارد. با یک مثال و خیلی ساده موضوع را روشن می کنم. فرض کنید یک آپارتمان طی مبایعه نامه به قیمت ۱۰۰ میلیون تومان معامله شده است اما قیمت واقعی و روز آن ۱۰۵ میلیون تومان یا ۹۵ میلیون تومان است.
از آنجایی که آپارتمان فوق مبلغ ۵ میلیون تومان بیشتر یا کمتر از قیمت واقعی،مورد معامله قرار گرفته است، در این صورت اگر خیار غبن ساقط شده باشد، هیچ یک از خریدار یا فروشنده نمی¬توانند تقاضای فسخ معامله کنند چون خیار غبن ساقط شده است.

ولی اگر بجای ۵ میلیون تومان ۳۰ میلیون تومان کمتر یا بیشتر مورد معامله قرار بگیرد در اینجا با وجود شرط ساقط شدن خیار غبن، باز هم خریدار یا فروشنده می تواند به ادعای غبن فاحش (ونه غبن) تقاضای فسخ معامله را بکند چون ۳۰ میلیون تومان قابل اغماض و چشم پوشی نیست.

مغبونیت و غبن فاحش _ پشیمانی از قرارداد

اما اگر در قرارداد شرط شود که کلیه خیارات از چه زمانی نباید معامله کرد؟ جمله خیار غبن اگر چه فاحش و به اعلی درجه (افحش) هم باشد از طرفین سلب و ساقط گردید» در این حالت و با وجود چنین شرطی دیگر امکان فسخ قرارداد به ادعای غبن یا غبن فاحش یا افحش که بالاتر از غبن فاحش است باز هم قرارداد قابل فسخ و برهم زدن نمی باشد.
بنابراین موقع نوشتن قرارداد ضمن توجه به معنای این شرط به قیمت معامله توجه کنید تا با خسارت قراردادی مواجه نشوید چون پس از امضای قرارداد پشیمانی سودی ندارد.

چه زمانی معامله خلاف روند مانعی ندارد؟

بعضی روزها اکثر سهام یا جفت ارزها (یا هر دارایی دیگری) در یک مسیر کاملا واضح و مشخص حرکت می‌کنند و منطقی نیست که بخواهید خلاف جهت این حرکت‌ها وارد بازار شوید. گرچه چه زمانی نباید معامله کرد؟ اگر شما یکی از طرفداران روش‌های معاملاتی مبتنی بر شکار سقف‌ها و کف‌های بازار باشید و یا فکر می‌کنید که روند فعلی قدرت خود را از دست داده است، نباید از اتخاذ یک رویکرد متفاوت نسبت به دیگران در معاملات‌تان بترسید.

زمانی که همه نمودارها به یک مسیر حرکتی خاص اشاره می‌کنند و جو روانی بازار نیز بوسیله خبرهای منتشر شده تقویت می‌شود بسیار ساده است که بفهمیم چرا اکثر تریدرها برای معامله کردن در خلاف جهت روند غالب تردید دارند. اما چه زمانی نباید معامله کرد؟ همانطور که وارن بافت می‌گوید “زمانی که همه حریص هستند باید بترسید و زمانی که همه می‌ترسند باید حریص باشید” .

بنابراین فقط به این خاطر که اکثریت تریدرها نظر مشابهی دارند لزوما به این معنی نیست که آنها درست فکر می‌کنند!

گاهی اوقات حرکت پرشتاب قیمت در یک جهت خاص صرفا به دلیل ورود تریدرهای آماتور به بازار است که فقط با جریان غالب همراه می‌شوند حتی بدون اینکه بدانند چه چیزی باعث حرکت قیمت در این جهت شده است. بنابراین این دلیلی است که چرا دنبال کردن کورکورانه رفتارهای دیگران می‌تواند منجر به رفتار گله‌ای در بازار شود. در واقع این یکی از خطاهاییست که اکثر تریدرها مرتکب می‌شوند.

اگر از فردی که به شکل موفقیت آمیزی در خلاف جهت روند غالب بازار معامله می‌کند سوال کنید به شما خواهد گفت که این روش می‌تواند ترسناک باشد. چرا که در حال معامله بر خلاف نظر اکثریت معامله‌گران هستید. اما گاهی اوقات ارزشش را دارد که بر خلاف رفتارهای گله‌ای بازار اقدام کنیم!

معامله خلاف روند یکی از استراتژی‌های بازار است که مخالف تعصب روی روند فعلی و در انتظار یک تغییر در جو بازار می‌باشد. به بیان خیلی ساده این روش به شما می‌گوید وقتی که چیزی ارزان (یا ضعیف شده) آن را بخر و زمانی که چیزی گران (یا قوی شده) آن را بفروش. به همین سادگی!

تریدرهای خلاف روند سعی می‌کنند از فرصت‌هایی استفاده کنند که بازار با یک حرکت شدید از روند غالب برگشت می‌کند. زمانی که همه افراد سعی می‌کنند تا قیمت را بالاتر ببرند، گاهی اوقات منجر به گران شدن بیش از حد آن دارایی (سهام، جفت ارز، ارز دیجیتال و …) خواهند شد. دقیقا بر خلاف همین حالت، زمانی که اکثر افراد باعث پایین و پایین‌تر رفتن قیمت می‌شوند، فرصت بسیار خوبی برای خرید در قیمت‌های عالی بوجود می‌آید.
یکی از مزایای معامله‌گری بر خلاف روند این است که به شما امکان ورود در قیمت‌های بسیار ارزنده و شکار روند درست از همانجایی که شروع می‌شود را خواهد داد. علاوه بر این در روش معامله بر خلاف روند معمولا نسبت ریسک به سود فوق العاده‌ای نیز بدست خواهید آورد که هم زیان احتمالی شما را کمتر و هم حاشیه سودتان را بیشتر می‌کند. هرچند باید به این موضوع توجه داشته باشید که معامله‌گری بر خلاف روند غالب بازار همیشه هم موفقیت آمیز نیست.

هنگامی که یک روند بسیار قدرتمند است، گاها می‌تواند نشانه‌هایی مبنی بر برگشت را نشان دهد و همین امر ممکن است باعث ضرر کردن افرادی شود که بر خلاف روند غالب وارد بازار شده‌اند.

چیزی که می‌خواهیم بگوییم این است که اگر بعد از انجام تحلیل‌های بنیادی و تکنیکال به طور کامل به این نتیجه رسیدید که دلایل کافی برای برگشت بازار وجود دارد، از اینکه خلاف نظر دیگران وارد بازار شوید نترسید. بنابراین به یاد داشته باشید که شما همیشه نباید لزوما با جریان فعلی بازار حرکت کنید. فرصت‌های معاملاتی بسیار سودآور اکثر مواقع زمانی بوجود می‌آیند که از اکثریت بازار فاصله بگیرید. اما این را هم به یاد داشته باشید که معاملات خلاف روند در حال داشتن مزایای مختلف، بدون خطر هم نیستند.

شرایط استرداد ثمن | هرآنچه باید درباره ابطال معامله و استرداد ثمن بدانید

استرداد ثمن چیست؟ استرداد ثمن چه شرایط و مراحلی دارد؟ برای استرداد ثمن بایستی به چه وکیلی مراجعه کرد؟ دعاوی مربوط به استرداد ثمن میان خریدار و فروشنده اتفاق می‌افتد. ثمن در واقع وجه رایج مملکت یا مالی است که هنگام معامله در بین خریدار و فروشنده جابه جا می‌شود. در برخی از مواقع معامله بهم می‌خورد و پولی که در این میان رد و بدل شده است بایستی به صاحب اصلی آن باز گردد. به این مسئله استرداد ثمن می‌گویند که شرایط به خصوصی دارد. امروز در وکیل پرس قصد داریم تا هرآنچه بایستی راجع به استرداد ثمن بدانید را به شما آموزش دهیم. لطفا تا انتهای مقاله با ما همراه باشید.

استرداد ثمن چیست؟

استرداد به معنای برگرداندن وجه معامله است. اگر معامله به هر دلیلی بهم بخورد، دعوای مربوط به استرداد ثمن از سوی خریدار مطرح می‌شود که مسئول رسیدگی به این گونه از پرونده‌های حقوقی، وکیل ملکی است. در این میان یک نوع دعوای دیگر به نام مطالبه ثمن معامله نیز وجود دارد که در این حالت از سمت فروشنده اقامه می‌شود که ما در این مقاله به این موضوع نمی‌پردازیم.

دعاوی مربوط به استرداد ثمن از سوی خریدار مطرح می‌شود. زمانی خریدار می‌تواند تقاضای استرداد ثمن را داشته باشد که معامله بعد از مدتی به هر دلیلی از بین رفته باشد و وجهی که به عنوان ثمن به فروشنده پرداخت کرده است را بخواهد پس بگیرد.

برای هرگونه مشاوره در زمینه پرونده‌های حقوقی ملکی می‌توانید با وکیل پرس تماس بگیرید.

دعوای استرداد بیع و ثمن چیست؟

چه زمانی می‌توان برای طرح دعوای استرداد ثمن اقدام نمود؟ بیع به معنای معامله بین فروشنده و خریدار است. اگر معامله فسخ شود، فروشنده موظف است تا ثمن یا وجهی را که خریدار پرداخت کرده است هرچه سریع‌تر به او پس بدهد.

اگر فروشنده از پس دادن ثمن در زمان مناسب امتناع کند، خریدار بایستی در ابتدا از طریق اظهارنامه از فروشنده تقاضای استرداد ثمن معامله را بکند. چنانچه باز هم فروشنده از بازپرداخت ثمن خودداری کند، خریدار بایستی اثبات کند که با وجود تسلیم اظهارنامه به فروشنده،‌ حق و حقوق خود را دریافت نکرده است. بعد از اینکه خریدار این مسئله را اثبات کرد، از طرف دادگاه بازپرداخت ثمن به نرخ روز محاسبه و تصویب می‌شود. البته این کار به راحتی نیست و پیشنهاد ما به شما این چه زمانی نباید معامله کرد؟ است که حتما با وکلای خبره در این زمینه مشورت کنید.

برای دریافت مشاوره حقوقی آنلاین و رایگان با بهترین وکلای ملکی تهران کلیک کنید.

استرداد ثمن معامله در صورت تلف مال مورد معامله

از آنجایی که در قانون همیشه شرایط متفاوتی را در نظر می‌گیرند، گاه پیش می‌آید که مال یا ملک کاملا قانونی معامله شده است اما قبل از اینکه به طور کامل به دست خریدار برسد، اصطلاحا تلف می‌شود. منظور از تلف شدن در اینجا از دست رفتن می‌باشد.

از آنجایی که مال یا ملک هنوز قبض بوده است، مسئولیت تلف شدن مال یا ملک با فروشنده است. در این مواقع خریدار می‌تواند تقاضای استرداد ثمن نماید و قانون از او در این زمینه حمایت می‌کند.

نحوه بطلان معامله و استرداد ثمن

در دعاوی مربوط به استرداد ثمن، خریدار خواهان است و فروشنده خوانده. ثمن در معامله، دین و طلبی است بر گردن فروشنده که بایستی به خریدار پرداخت شود زیرا ثمن جزو دعاوی منقول به حساب می‌آید.

بعد از اینکه دادگاه خوانده (فروشنده) را به پرداخت ثمن محکوم کرد، خواهان بایستی درخواست صدور اجرائیه نماید. چنانچه اصل ثمن در دست خوانده باشد، ثمن توقیف شده و به خواهان مسترد می‌شود. اما در برخی از موارد ثمن در دست خوانده نیست؛ در نتیجه بایستی از طریق روش‌های دیگر ثمن به خواهان پرداخت شود. خوانده بایستی اموال خود را به دادگاه معرفی کند تا از این میان آنها، وجه مورد نیاز تامین شود.

اگر خوانده در این زمینه همکاری لازم را نداشته باشد، دادگاه با گرفتن استعلام از اداره راهور، ثبت اسناد و املاک و بانک مرکزی اموال منقول و غیر منقول را پیدا کرده و به اندازه‌ی طلب خریدار، آن را توقیف می‌کند.

اگر بازهم امکان توقیف اموال خوانده وجود نداشته باشد، دادگاه می‌تواند برای خوانده تا زمان استرداد ثمن خریدار، حکم حبس تعیین نماید. این مسئله درست طبق ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی است. خواهان تا زمانی که حق و حقوق را دریافت نکرده است، فروشنده در حبس باقی می‌ماند.

استرداد ثمن معامله در صورت مستحق للغیر بودن مورد معامله

اول از همه بایستی مال مستحق للغیر را برای شما معلوم کنیم. مال مستحقق للغیر به مالی گفته می‌شود که در واقع متعلق به فروشنده نیست و مالک آن شخص ثالث دیگری می‌باشد.

برخی از معاملات طبق قانون اساسی معامله فضولی نامیده می‌شود. در این نوع از معامله، فروشنده مالی را معامله کرده است که متعلق به خودش نبوده است و یا اینکه خریدار با پول دیگران اقدام به خرید کرده است. دادگاه چه زمانی نباید معامله کرد؟ در مرحله‌ی اول سعی می‌کند تا مالکین اصلی را پیدا کند تا معامله را تصحیح کند.

اگر معامله تصحیح نشود، ضرری که در این میان به یکی از طرفین وارد شده است بایستی توسط فرد فضول جبران شود. فرد فضول در این معامله می‌تواند خریدار یا فروشنده‌ای باشد که بی‌خبر از شخص ثالث دیگری اقدام به انجام این معامله کرده است.

حال برای اینکه ضرر و زیان فرد خریدار در این معاملات جبران شود، دو حالت مختلف وجود دارد. آگاهی فرد خریدار در مورد فساد معامله تعیین کننده میزان خسارت است. اگر فرد خریدار از فساد در معامله مطلع باشد، تنها می‌تواند تقاضای استرداد ثمن نماید. چنانچه خریدار از فساد در معامله باخبر نباشد می‌تواند علاوه بر درخواست استرداد ثمن، درخواست خسارت نیز از طرف مقابل داشته باشد.

به موجب ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد.یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی می ماند و حسب مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی ،اگر بعد از قبض ثمن ، مبیع کلا یا جزئا مستحق للغیر درآید بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد از عهده غرامات وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن با توجه به اطلاق عنوان غرامت در ماده ۳۹۱ قانون مدنی بایع قانونا ملزم به جبران آن است.

«غرامات بنا به ماده391قانون مدنی شامل میزان کاهش ارزش ثمن در زمان پرداخت ثمن به مشتری تحت عنوان بازگرداندن قدرت خرید به خریدار است زیرا به جهت باطل بودن بیع اساسا نباید قیمت ملک در نظر گرفته شود»

پرداخت غرامت و خسارت همیشه بر عهده بایع یا فروشنده است و تمامی حق و حقوق خریدار در این زمینه بایستی جبران شود. فروشنده بایستی علاوه بر اصل پول، خسارت‌های ناشی از تورم را نیز جبران کند.

مدارک مورد نیز برای استرداد ثمن

برای اینکه بخواهید درخواست استرداد ثمن بدهید به چه زمانی نباید معامله کرد؟ یک سری از مدارک نیاز دارید:

اگر مدارک فوق را برای طرح دعوا در اختیار ندارید، میتوانید از سایر مدارکی که در ادامه برای شما آورده‌ایم برای اقامه دعوا استفاده کنید:

نکاتی که بایستی در ارتباط با دعوای استرداد ثمن به آن توجه کرد:

1. اگر در معامله چیزی جز وجه نقد، ثمن معامله باشد،‌ فروشنده یا بایع موظف است که عین آن را به خریدار پرداخت نماید. حتی اگر مال مورد نظر تلف شده باشد، باز هم دینی به گردن بایع چه زمانی نباید معامله کرد؟ است که آن را جبران کند.
2. اگر وکیلی که انتخاب می‌کنید، بعد از دریافت مال از فروشنده، آن را به شما پس نداد، در واقع خیانت در امانت کرده است و بایستی دادخواست مطالبه وجه از طرف فروشنده مطرح شود.
3. اگر در دادگاه برای استرداد ثمن اقامه دعوی می‌کنید، لازم است تا دادخواست تایید فسخ یا بطلان را هم‌زمان نیز انجام شود.
4. دادخواست فسخ قرارداد یا معامله بایستی زودتر و یا هم‌زمان با دادخواست استرداد ثمن اتفاق بیفتد در غیر اینطورت اگر دادخواست استرداد قبل از فسخ به نتیجه برسد، قابلیت استماع ندارد.
5. اگر مال یا ملکی مستحق للغیر شناخته شود، خریدار می‌تواند برای جبران خسارت در کنار اصل مال اقدام کند. البته مادامی که از فساد در معامله آگاه نباشد.

برای هرگونه مشاوره در زمینه امور حقوقی خود می‌توانید روی تیم وکیل پرس حساب کنید. وکیل پرس مجموعه‌ای از وکلای طراز اول تهران را دور هم جمع کرده است و سابقه‌ای درخشان در روند پیگیری و به نتیجه رساندن انواع پرونده‌های حقوقی دارد. تیم ما به صورت 24 ساعته آماده پاسخ گویی به سوالات شما در خصوص قوانین و امور حقوقی متفاوت است.

۱۰ شرط برای معامله

علیرضا صالحی/ یوسف یعقوبی قضات دادگاه تجدیدنظر استان تهران در ادامه نوشتار قبل در باب قراردادها ۱، در این یادداشت به موضوع یا مورد معامله قرارداد می‌پردازیم. در تنظیم یک قرارداد علاوه بر شناسایی طرفین و بررسی وضعیت آنان، باید به معرفی و شناساندن آنچه مورد معامله یا قرارداد و شرایط آن است، پرداخت.

مورد معامله ممکن است مالی باشد که متعهد به تسلیم و انتقال آن تعهد می‌کند مانند فروش یک دستگاه آپارتمان یا خودرو و کتاب و گاه ممکن است مورد معامله انجام عملی باشد که متعهد، تعهد به ایفای آن کند، مانند آنکه شخصی تعهد می‌کند یک تابلو را نقاشی کند. چنا‌ن‌که ماده ۲۱۴ قانون مدنی اشعار می‌دارد: «مورد معامله باید مال یا عملی باشد که هر یک از متعاملین تعهد تسلیم یا ایفاء آن را می‌دارد» که البته مقصود از تسلیم در اینجا اعم از دادن مال یا انتقال است که حسب مورد می‌تواند اتفاق افتد، مانند تسلیم یک جلد کتاب و تسلیم و انتقال یک باب منزل. اشخاص در انعقاد عقود از حیث آنچه مورد معامله قرار می‌دهند با در نظر گرفتن ماده ۱۰ همان قانون که می‌گوید: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن‌را منعقد کرده‌اند، در صورتی‌که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است» آزادی عمل دارند و ضرورتی بر پایبندی به عناوین مصرح در قوانین از حیث انتخاب نام وجود ندارد، ولیکن باید از انعقاد عقود و قراردادهایی که مخل نظم عمومی یا بر خلاف اخلاق حسنه است پرهیز کنند (مواد ۹۷۵ قانون مدنی و ۶ قانون آیین دادرسی مدنی).

برای صحیح بودن هر معامله لازم است مورد معامله دارای شرایطی باشد که فقدان هریک از آنها بطلان عقد را به همراه دارد. این شرایط به‌عنوان شرایط عمومی مربوط به انواع معاملات معرفی می‌شوند و بیان این نکته نیز لازم است که برخی از شرایط اختصاص به مورد بعضی از معاملات دارد چه زمانی نباید معامله کرد؟ و در بیشتر قراردادها جایی ندارد مانند اجاره که موضوع آن منافع عین است و شرط امکان استفاده از منافع عین، بقای عین است، یا عقد نکاح به‌عنوان یک معامله غیرمالی شرایط خاص خود را دارد. شرایط مورد معامله عبارتند از:

۱) مالیت داشتن، یعنی بتواند مورد داد و ستد قرار گیرد و در بازار تجارت ارزش معاوضه داشته باشد. پر واضح است هوا و نور خورشید فاقد این شرایط هستند.

۲) منفعت عقلایی داشته باشد، به‌نحوی که جامعه و عقلا آن را بپذیرند، ولو آنکه منفعت ناچیز باشد. در واقع چیزی که نفع مادی یا اخلاقی و اجتماعی ندارد، متضمن این شرایط نیست.

۳) منفعت آن مشروع باشد، یعنی منفعتی که قانون آن را منع نکرده باشد وگرنه هر آنچه را که قانون انتفاع از آن را منع کرده باشد قابل معامله نیست؛ مانند موادمخدر.

۴) تسلیم آن مقدور باشد، به این معنا که متعهد آنچه را که مورد تعهد یا انتقال قرار می‌گیرد بتواند به طرف مقابل (منتقل الیه یا متعهد له) تسلیم کند. از طرفی اگر متعهد قادر به تسلیم نباشد، ولی متعهد له بتواند آن را به‌دست آورد، این شرط محقق شده است. مانند معامله ملکی که در تصرف دیگران قرار دارد و فروشنده به هر جهت قادر به تسلیم آن نیست ولیکن خریدار قدرت بر رفع تصرف و سکونت دارد.

۵) مورد معامله باید مبهم نباشد، یعنی مورد معامله باید معلوم باشد مگر در موارد خاصه که علم اجمالی به آن کافی است. آگاهی طرفین به مورد معامله به‌وسیله بیان اوصاف از حیث کمیت و کیفیت حاصل می‌شود و لازم است مورد معامله از جهت ماهیت، مقدار و اوصاف مهم آن معلوم باشد. منظور از ماهیت، ذات یا جنس است که مورد عقد از آن تشکیل یافته است. ماده ۳۴۲ قانون مدنی اعلام می‌دارد: «مقدار و جنس و وصف مبیع باید معلوم باشد و تعیین مقدار آن به وزن یا کیل یا عدد یا ذرع یا مساحت یا مشاهده تابع عرف بلد (محل) است.»

۶) مورد معامله باید معین باشد، یعنی اینکه بین دو یا چند چیز مردد نباشد. مانند آنکه شخصی یکی از دو دستگاه خودروی خود را بدون آنکه مشخص کند کدام یک را فروخته است، بفروشد؛ که در این صورت معامله باطل است.

۷) مورد معامله قابلیت انتقال داشته باشد، در صورتی‌که مورد معامله قانونا قابل انتقال نباشد، مانند فروش مال وقف و مشترکات عمومی در وضعیت عادی، رهن مال غیرقابل انتقال و نیز معاملات ناقل اعضای بدن انسان، معامله باطل خواهد بود.

۸) موجود بودن مورد معامله در زمان عقد، این شرط مربوط به معامله عین معین است مانند فروش یک دستگاه آپارتمان. البته قانون‌گذار مطابق ماده ۲ قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب دی ماه ۱۳۸۹ در صورت ذکر تمامی اوصاف ملک، معامله ملکی که هنوز ساخته نشده است را صحیح می‌داند.

۹) مملوک بودن مورد معامله، یعنی مالی می‌تواند مورد معامله و انتقال قرار گیرد که متعلق به متعهد باشد.

۱۰) مشروع بودن عمل مورد معامله، در صورتی که مورد معامله انجام عمل باشد این عمل باید مشروع باشد. مانند آنکه مورد معامله مضروب ساختن یا به قتل رساندن شخصی باشد. در تمام موارد مذکور اگر هریک از شرایط وجود نداشته باشد، معامله باطل است.

پاورقی:

۱- مطالب ستون بایسته‌های حقوق در بازرگانی شنبه و سه‌شنبه هر هفته در صفحه ۵ چاپ می‌شود.