چگونه قیمت یک سهم تعیین می شود؟

ارزش اسمی هر سهم چیست

ارزش اسمی هر سهم، قیمتی است هنگام تاسیس شرکت و انتشار سهام، تعیین شده و در اساسنامه شرکت نیز ثبت می­شود. ارزش اسمی هر سهم در واقع سرمایه شرکت است که بر اعداد برگه های سهام تقسیم می شود.

در شرکت های سهامی، سرمایه شرکت به قطعات مساوی تقسیم می­شود که سهام نام دارد. یکی از مهم ترین ویژگی­های هر سهم قیمت آن است. قیمت سهام انواع گوناگونی دارد

• قیمت اسمی
• قیمت دفتری
• قیمت بازاری
• قیمت ذاتی

به عنوان مثال اگر سرمایه یک شرکت 10 میلیون تومان باشد و ارزش هر سهم آن 1 میلیون تومان باشد، تعداد سهام عرضه شده شرکت 10 عدد است و هر کسی می­تواند تعدادی از این سهام را بخرد. پس از خرید سهام، شرکایی که با خرید سهام سرمایه شرکت را تامین کرده اند، سهامدار نامیده می­شوند و دارای برگه سهام هستند. از این پس تصمیمات شرکت بر اساس رای مخالف یا موافق سهامداران صورت می­گیرد.

ارزش اسمی هر سهم عام:

ارزش اسمی هر سهم درواقع قیمتی است که عرضه اولیه آن سهم، طبق آن قیمت اعلام می­شود. این مبلغ بر روی برگه های عرضه شده سهام نیز درج می­شود.

نکات دیگری که بر روی برگه سهام درج می شود:

• کل سرمایه شرکت
• تعداد سهام منتشر شده
• ارزش اسمی هر سهم
• تعداد سهامداران

طبق ماده 29 قانون تجارت، شرکت های سهامی عام رقم اسمی هر سهم نباید از 10000 ریال بیشتر باشد. آنچه در شرکت های بورسی معمول و متناوب است مبلغ 100 تومان است. برای بدست آوردن ارزش بازار و مبلغ سرمایه یک شرکت در بازار بورس، تعداد سهام را ضربدر عدد 100 می­کنند و بالعکس برای تعیین تعداد سهام یک شرکت، سرمایه آن را بر عدد 100 باید تقسیم کرد.

هر سهم در بازار یک ارزش اسمی دارد و یک ارزش ریالی. قیمت اسمی هر سهم، همان مبلغی است که بر روی برگه سهم درج می­شود. در واقع ارزش اسمی رقمی است که از تقسیم کل سرمایه بر تعداد سهام به دست می­ آید.

اما قیمت واقعی هر سهم، ارزشی است که هر سهم در بورس اوراق بهادار دارد و ارتباط مستقیم با وضع شرکت، میزان فعالیت های سودآور و عواید شرکت دارد.

برای مطالعه مقاله حقوق صاحبان سهام چیست می توانید از این لینک استفاده نمایید.

ارزش اسمی هر سهم در شرکت سهامی خاص:

شرکت های سهامی خاص، شرکت های بازرگانی هستند که فعالیت­شان غیر تجاری و خدماتی است مانند خدمات حسابداری، نظافتی، نگهداری و… اما در تجارت چون از نوع سهامی خاص هستند، تجاری محسوب می­شوند. اعضای یک شرکت سهامی خاص، باید حداقل از 3 سهامدار و 2 بازرس تشکیل شود و حداقل 2 هیات مدیره داشته باشد. سرمایه شرکت های سهامی خاص نیز به تعداد مساوی تقسیم می­شود. سهام این شرکت ها می تواند بانام یا بی­نام باشد.

در شرکت های سهامی خاص هم مانند شرکت های سهامی عام، سرمایه چگونه قیمت یک سهم تعیین می شود؟ به بخش های کوچکی تقسیم می­شود که سهم نامیده می شود. سرمایه شرکت از مجموعه سهم ها تشکیل می­شود.

ارزش اسمی سهام در شرکت سهامی خاص، همان مبلغ رسمی است که در اوراق منتشر شده است. در این شرکت ها ارزش اسمی سهام ذکر شده با ارزش واقعی سهام که در بازار سهام در حال مبادله و معیاری برای داد و ستد است تفاوت دارد.

در صورتی که عملکرد شرکت در طول دوران فعالیت شرکت مثبت و سود آور باشد، ارزش سهام از ارزش اسمی آن بیشتر می­شود و اگر عملکرد شرکت خوب نباشد و بازدهی پایین داشته باشد، ارزش بازار سهام، از ارزش چگونه قیمت یک سهم تعیین می شود؟ اسمی آن کمتر می­شود.

برخلاف شرکت های سهامی عام که در قانون تجارت مبلغ مشخصی برایشان ذکر شده، ارزش ریالی هر سهم در شرکت سهامی خاص، مبلغ مشخصی ندارد و شرکت سهامی خاص، محدودیتی برای تعیین قیمت شهام شان ندارند و هر چه در اساسنامه شرکت با موافقت مدیران یا مجمع عمومی صاحبان سهام تایید شده باشد، ملاک تعیین قیمت و ارزش اسمی هر سهم است.

چگونه قیمت یک سهم تعیین می شود؟

• تعریف سهم

سرمایه شرکت تعاونی به سهام تقسیم می شود. در تعریف سهم می توان گفت : سهم واحدی است از سرمایه شرکت تعاونی که نوع و مبلغ آن را اساسنامه شرکت تعیین می کند.
سهم معرف قسمتی از سرمایه شرکت تعاونی است. جمع مبالغ سهام هر صاحب سهم ، مقدار مبلغی است که وی در شرکت سرمایه گذاری کرده است.
سهام شرکت تعاونی متساوی القیمه اند ؛ یعنی مبلغ سهام – مبلغی که در روی سهم قید می شود – با یکدیگر مساوی است. چنین مبلغی را مبلغ اسمی یا مبلغ رسمی می نامند. سهام شرکت تعاونی قابل تجزیه نیست ؛ یعنی به قطعه یا پاره سهم تقسیم نمی شود.
سهم شرکت تعاونی مبین میزان حق رای اعضا در مجامع عمومی نیست ، زیرا در شرکت های تعاونی هر عضو بدون در نظر گرفتن میزان سهام ، فقط دارای یک رای است ، ولی چون نمونه اساسنامه شرکت تعاونی متذکر شده است که باقیمانده سود خالص سالانه شرکت تعاونی را ( پس از کسر و برداشت ذخایر ، حق تعاون و آموزش و پاداش ها ) می توان بین اعضا ، در تعاونی های تولیدی به نسبت سهام و در تعاونی های توزیع 50 درصد به نسبت سهام و مابقی به نسبت معاملات اعضا با تعاونی تقسیم کرد ، باید گفت که در شرکت های تعاونی ، سهم مبین میزان منافع اعضا در شرکت است ، زیرا آن گونه که ذکر شد ، تعداد سهام اعضا در منتفع شدن آن ها از سود شرکت موثر است .
تعداد سهام اعضا برابر است ، ولی مجمع عمومی عادی شرکت می تواند تصویب کند که اعضا دارای سهام نابرابر باشند ؛ در این صورت ، حداکثر میزان سهام هر عضو نباید از 15 درصد سرمایه شرکت تعاونی تجاوز کند.
هر یک از اعضا باید مبلغی ( حداقل معادل یک سوم مبلغ هر سهم ) را که اساسنامه شرکت تعیین کرده است ، در موقع خرید سهم پرداخت کند و بقیه مبلغ بر عهده او خواهد بود و وی مکلف است آن را ظرف مدت مقرر در اساسنامه و به ترتیبی که مجمع عمومی عادی تعیین می کند ، به شرکت بپردازد. مبلغی را که هر عضو باید به شرح فوق در موقع خرید هر سهم بپردازد مبلغ لازم التادیه می نامند.

• نوع سهام شرکت تعاونی

سهم شرکت تعاونی " با نام " است. با نام بودن سهم روی ورقه آن قید می شود. سهم با نام به شخص معینی تعلق دارد و اسم و مشخصات دارنده آن در دفتر ثبت سهام که در نزد شرکت موجود است ، درج می شود ؛ همچنین ممکن است اسم صاحب اولیه سهم با نام ، روی آن قید گردد. علت با نام بودن سهام در شرکت های تعاونی این است که شرکت تعاونی حائزین شرایط خاصی را به عضویت قبول می کند و بدون داشتن این شرایط کسی نمی تواند به عضویت آن درآید و یا در عضویت آن باقی بماند.
به همین دلیل در هر شرکت تعاونی باید اعضا ، یعنی دارندگان سهام ، معلوم و مشخص باشند. انتقال سهم با نام باید در دفتر سهام شرکت ، ثبت و اسم و مشخصات دارنده جدید در آن نوشته شود و به امضای ناقل سهم و منتقل الیه یا وکیل یا نماینده قانونی آن ها برسد. انتقال سهام با موافقت هیئت مدیره شرکت تعاونی و فقط به اعضا و داوطلبان عضویت واجد شرایط همان شرکت امکان دارد. برای اطلاع بیشتر قابل ذکر است که طبق قانون تجارت سهم دارای انواع مختلف با نام و بی نام بوده ، ممکن است به صورت ممتاز باشد. سهم با نام همان است که فوقاَ بیان شد ، سهم بی نام سهمی است که برخلاف سهم با نام ، لازم نیست دارنده آن شخص معینی بوده و مشخصات او برای شرکت معلوم باشد. سهم بی نام به صورت " سند در وجه حامل " تنظیم می شود و دارنده آن مالک شناخته می شود ، مگر آنکه خلاف آن ثابت گردد. سهم بی نام برخلاف سهم با نام ، به سهولت قابل واگذاری است ؛ زیرا نقل و انتقال آن با قبض و اقباض عملی می شود. این دو نوع سهم را سهام عادی می نامند. هر گاه برای بعضی از سهام مزایایی قائل شوند ( مثلاَ سود آن را بیشتر از سود سهام عادی تعیین کنند ) ، این گونه سهام ، سهام ممتاز نامیده می شود. سهام ممتاز سهام استثنایی است ؛ در شرکت های سهامی در مواردی که شرکت نیاز به سرمایه یا افراد بصیر دارد و از طریق متعارف جلب آن ها میسر نیست ، سهام ممتاز ایجاد می کنند و آن را به موارد مطلوب اختصاص می دهند. لازم به یادآوری است که سهام شرکت های تعاونی تماماَ با نام است و سهام بی نام چون با طبع شرکت تعاونی ناسازگار است ، در این شرکت ها وجود ندارد ، ولی می توان گفت که شرکت تعاونی می تواند دارای " سهام ممتاز " باشد.

برای هر سهم یک ورقه سهم صادر می شود. ممکن است برای دو یا چند سهم ، یک ورقه سهم صادر شود. اوراق سهام باید متحدالشکل ، چاپی و دارای شماره ترتیب باشد و با نام بودن سهم در آن قید شود. هر ورقه سهم باید به امضای لااقل دو نفر از مدیران شرکت تعاونی ( معمولاَ مدیر عامل و یکی از اعضای هیئت مدیره ) برسد.

• مندرجات ورقه سهم

ورقه سهم باید حاوی نکات ذیل باشد :
1. نام و نوع شرکت تعاونی ؛
2. شماره ثبت شرکت تعاونی ؛
3. مبلغ سهم و مبلغ لازم التادیه پرداخت شده آن ؛
4. بانام بودن سهم ؛
5. تاریخ صدور سهم و شماره آن ؛
6. تعداد سهامی که هر ورقه نماینده آن است ( اگر برای چگونه قیمت یک سهم تعیین می شود؟ چگونه قیمت یک سهم تعیین می شود؟ دو یا چند سهم یک ورقه صادر شود ) ؛
7. نام و نام خانوادگی و امضای لااقل دو نفر از مدیران شرکت ؛
8. مهر شرکت تعاونی
شرکت تعاونی باید ظرف مدت یک سال از تاریخ ثبت شرکت یا افزایش سرمایه ، حسب مورد برای هر یک از اعضا به میزان سهام آن ها ورقه سهم صادر کند و به آنان تحویل دهد.

• گواهینامه موقت سهم

تا زمانی که اوراق سهام صادر نشده است ، شرکت تعاونی باید به اعضای خود گواهینامه موقت سهم بدهد ، این گواهینامه باید معرف تعداد ، با نام بودن سهم ، مبلغ اسمی سهم و مبلغ پرداخت شده آن باشد. فی الواقع گواهینامه موقت سهم حاکی از این است که شرکت تعاونی پرداخت لازم التادیه و مبلغ تعهد شده صاحب سهم را تایید می کند. گواهینامه موقت سهم ، در حکم سهم است و باید کلیه نکاتی که در ورقه سهم قید می شود در آن وجود داشته و چگونه قیمت یک سهم تعیین می شود؟ دارای شماره و تاریخ صدور ، امضا و مهر شرکت باشد. در موقع تسلیم ورقه سهم ، گواهینامه موقت سهم مسترد و ابطال می شود.
< ثبت شرکت فکر برتر، ارائه دهنده ی سریع ترین خدمات ثبتی >
" با آمادگی پاسخگویی به سوالات شما عزیزان در سراسر کشور "

چگونه قیمت یک سهم تعیین می شود؟

نحوه محاسبه مالیات بر سهم در معاملات سازمان بورس و اوراق بهادار مطابق قانون مالیات‌های مستقیم (مصوب ۱۳۶۶ همراه با اصلاحات ۱۳۹۴)

بورس اوراق بهادار بعنوان بخش اصلی بازار سرمایه، نقش بسیار مهمی در توسعه اقتصادی کشورها بعهده دارد.

همچنین در بازار بورس اوراق بهادار با پس انداز نقدینگی بخش خصوصی، به تامین مالی پروژه های بلند مدت کمک میشود و از طرفی مرجع رسمی امنی برای سرمایه گذاران خرد با سرمایه های راکد است.

در بازار بورس اوراق بهادار، سهام شرکت ها، اوراق قرضه دولتی مطابق قوانین و مقررات خاصی مورد معامله قرار میگیرد.

با بررسی قوانین و نظام مالیات ستانی کشور در رابطه با بازارهای معتبر سرمایه گذاری از جمله بورس اوراق بهادار شاید بتوان بر رونق اقتصادی این بخش از چرخه اقتصاد و مشتاقان سرمایه گذاری در آن افزود. در زیر به نحوه محاسبه مالیات بر سهام در معاملات سازمان بورس و اوراق بهادار در ایران خواهیم پرداخت.

معافیت مالیاتی سود سهام

مطابق ماده ۱۴۵ از باب چهارم قانون مالیات های مستقیم در خصوص معافیت های مالیاتی، سود سهام بورس اوراق بهادار از پرداخت مالیات معاف است دلیل اصلی این معافیت مالیاتی نیز جلوگیری از اخذ مالیات مضاعف است. به عبارت دقیق‌تر، از آنجا که شرکت‌های سهامی قبل از آنکه سودی تقسیم کنند مالیات آن پرداخت کرده‌اند، لازم نیست سهامداران شرکت بابت سود نقدی که دریافت می‌کنند مالیات مضاعفی پرداخت کنند. ولی در مواد مختلفی صرفنظر از ریسک بازده سود سهام خریداری شده که ممکن است مثبت یا منفی باشد، در شرایطی که ذیلاً به آن میپردازیم، به صورت مستقیم یا غیر مستقیم فعالیت های مرتبط با سهام را مشمول پرداخت مالیات نموده است که مثال بارز آن در باب نقل و انتقال سهام است.

لزوم اظهار معاملات سهام از خارج از کشور

ماده ۱ ق.م.م.[۱] در بند ۲ اشخاص حقیقی ایرانی مقیم ایران را نسبت به کلیه درآمدهایی که در ایران یا خارج از ایران تحصیل، مینماید مشمول پرداخت مالیات قلمداد میکند:

مطابق این ماده اگر اشخاص حقیقی ایرانی در خارج از کشور سهام شرکتی را معامله نمایند، میبایست درآمد حاصل از این فعالیت را به سازمان امور مالیاتی ایران اعلام و مالیات آن را پرداخت نمایند مگر مدارک پرداخت این مالیات را به اداره مالیات کشور متبوع سهام به سازمان امور مالیاتی ارائه نمایند.

فعالیت های مشمول مالیات برای اشخاص حقوقی خارج از شمول پرداخت مالیات

ماده ۲ ق.م.م. (اصلاحی سال ۲۷/۱۱/۸۰) بطور کلی اشخاصی را از شمول پرداخت مالیات موضوع این قانون خارج نموده است :

اما فعالیت های اقتصادی خاص اشخاص حقوقی موضوع این ماده از جمله خرید و فروش سهام، مشمول پرداخت مالیات خواهد بود.

هزینه های غیر قابل قبول مالیاتی

باب چهارم از فصل دوم ق.م.م. به هزینه های قابل قبول پرداخته است، که مطابق آن میتوان نکاتی در خصوص هزینه های غیر قابل قبول برای سازمان امور مالیاتی ذکر نمود:

در بحث اخذ تسهیلات برای اشخاص حقوقی و نحوه ورود و استفاده آن در تشکیلات حقوقی، مواردی که میبایست رعایت گردد تا بازپرداخت تسهیلات اخذ شده بعنوان هزینه های قابل قبول دارایی تلقی شود، در قانون ذکر گردیده، نکته قابل توجه در بحث ما ردیابی موارد مصرف تسهیلات است که برای اداره مالیات اهمیت بالایی دارد و با وجودیکه این ردیابی بسیار سخت است اما سازمان امور مالیاتی راهکارها و قراینی برای اثبات آن دارد. دلیل اهمیت این ردیابی نیز این است که تسهیلات اخذ شده برای شرکت نباید در راه سرمایه گذاری صرف شود و باید در چرخه تولید و امثال آن صرف گردد، حال اگر مدیران شخصیت حقوقی تصمیم گرفته اند چگونه قیمت یک سهم تعیین می شود؟ با تسهیلاتی که به نام شرکت دریافت نموده اند، سهام خریداری نمایند، اداره دارایی بلافاصله بخشی از هزینه مالی شرکت را برگشت می دهد قرینه این ردیابی بعنوان مثال میتواند افزایش در سرمایه شرکت باشد.

* بطور کلی ورود سهام شرکت ها در هر دارایی اشخاص حقوقی که معاف از پرداخت مالیات است یا مالیات آن با نرخ مقطوع محاسبه می گردد، ممنوع است.

معافیت سهام حساب تعدیلات سنواتی

* مطابق دستوالعمل ۲۱۰۱۲ مورخ ۲۵/۱۰/۱۳۹۱ با موضوع رسیدگی به حساب تعدیلات سنواتی و رأی شماره ۱۱۴۱ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مبنی بر ابطال بند الف ـ۱ این بخشنامه، از جمله درآمد سود سهام چگونه قیمت یک سهم تعیین می شود؟ سال های قبل که توسط مودی ابراز نشده و در دوره مالی جاری ابراز گردیده است که با توجه به رای مذکور دیوان عدالت اداری، ادراه دارایی بابت معافیت آن بخش از درآمد ثبت اصلاحی زده و آن را از درآمد مشمول مالیات خارج می نماید.

مالیات بر ارث سهام

مطابق بند ۲ ماده ۱۷ ق.م.م. مالیات سهام و سهم الشرکه و حق تقدم آنها که در نتیجه فوت شخص اعم از فوت واقعی یا فرضی انتقال می یابد، معادل یک و نیم (۵/۱) برابر نرخهای مذکور در تبصره(۱) ماده(۱۴۳) و ماده(۱۴۳مکرر) این قانون طبق مقررات مزبور در تاریخ ثبت انتقال به نام وراث، محاسبه و اخذ می گردد.

مالیات سهام شرکت ها

مطابق ماده۴۸ ق.م.م. سهام و سهم الشرکه کلیه شرکتهای ایرانی موضوع قانون تجارت به استثنای شرکت‌های تعاونی براساس ارزش اسمی سهام یا سهم الشرکه به ‌قرار نیم در هزار مشمول حق تمبر خواهد بود.

نرخ مقطوع مالیات نقل و انتقال سهام

طبق ماده ۱۴۳ مکرر: هر نقل و انتقال سهام و حق تقدم سهام شرکت‌ها اعم از ایرانی و خارجی در بورس‌ها یا بازارهای خارج از بورس دارای مجوز، مشمول پرداخت مالیات مقطوعی به میزان نیم درصد (۵/۰%) ارزش فروش سهام و حق تقدم سهام خواهد بود و این در حالی است که از بابت این نقل و انتقال وجه دیگری به عنوان مالیات بر درآمد نقل و انتقال سهام* و همچنین حق تقدم سهام و مالیات بر ارزش افزوده خرید و فروش مطالبه نخواهد شد.

* در این ماده منظور از عبارت وجه دیگری به عنوان مالیات بر درآمد نقل و انتقال سهام مطالبه نخواهد شد، همان سود حاصل از نقل و انتقال سهام (اختلاف بین قیمت خرید و فروش) است که معاف از پرداخت مالیات میباشد.

و مطابق تبصره ۱ ماده ۱۴۳: از هر نقل و انتقال سهام و سهم الشرکه و حق تقدم سهام و سهم الشرکه شرکا در سایر شرکت‌ها (منظور شرکت هایی است که سهام آنها در بورس اوراق بهادار عرضه نشده است) مالیات مقطوعی به میزان چهار درصد (۴%) ارزش اسمی آنها وصول می‌شود. از این بابت وجه دیگری به عنوان مالیات بر درآمد نقل و انتقال فوق مطالبه نخواهد شد.

موارد مذکور در خصوص نقل و انتقال سهام شرکتها بطور خلاصه از این قرار است:

–مالیات مقطوع نقل و انتقال سهام شرکت های حاضر در بورس اوراق بهادار نیم درصد (۰.۵%) مبلغ فروش آن است

–مالیات مقطوع نقل و انتقال سهام سایر شرکت ها که در بورس حضور ندارند، ۴ درصد ارزش اسمی سهام است.

– پرداخت مالیات نقل و انتقال به عهده واگذار کننده سهام است.

معافیت شرکتهای بورسی و خارج از بورس

مطابق صدر ماده ۱۴۳ : شرکتهایی که در بورس کالا حضور دارند، معادل ده درصد (۱۰%) از مالیات بردرآمد حاصل از فروش کالاهایی که در بورس کالا به فروش می‌رسد معاف از پرداخت مالیات هستند و شرکت های که خارج از بورس هستند معادل ۵ % معافیت دارند.

اگر سهام شناور شرکتهای مذکور بالای ۲۰ % باشد و سازمان بورس اوراق بهادار این مطلب را تایید نماید، تاییدیه را به سازمان امور مالیاتی ارسال نموده و نرخ های معافیت مذکور در ماده ۱۴۳، ۲ خواهد شد، معافیت در شرایط ۱۰ چگونه قیمت یک سهم تعیین می شود؟ درصد، معادل ۲۰ % و معافیت در شرایط ۵ درصد ، معادل ۱۰ % اعمال میشود. به بیان ساده تر نرخ مالیات برای شرکت‌های بورسی ۲۲.۵ درصد و برای شرکت‌های بورسی دارای سهام آزاد شناور بیش از ۲۰ درصد، برابر ۲۰ درصد محاسبه می‌شود.

با مطالعه اجمالی تطبیقی چند نظام مالیات ستانی از بورس و اوراق بهادار، در میابیم که در کشورهای توسعه یافته که گردش بازارهای سرمایه برای آنها از اهمیت ویژه ای برخوردار است، با کاهش شدید نرخ مالیات مقطوع خرید و فروش سهام، موفقیت بزرگی در جذب سرمایه گذاران کسب نموده اند و البته به این نکته باید اشاره کرد که در بحث جذب سرمایه های خارجی و رونق سرمایه گذاری مستقیم و غیر مستقیم خارجی، تفاوت پرداخت مالیات سهام از سوی سرمایه گذاران خارجی و داخلی مشهود و قابل تامل است بدینگونه که مالیات نقل و انتقال و همچنین سود سهام برای سرمایه گذاران خارجی تقریباً معادل نصف نرخ سود آن برای سرمایه گذاران داخلی است. همچنین با تفکیک سرمایه گذاری بلند مدت و کوتاه مدت در این بازار و اخذ مالیات کمتر در سرمایه گذاریهای بلند مدت نیز میتوان گام بلندی در تشویق سرمایه گذاران برای نگهداری سهام خود در بلند مدت برداشت.

با توجه به موارد مذکور و با در نظر گرفتن آیین‌نامه سرمایه‌گذاری خارجی در بورس‌ها و بازارهای خارج از بورس (تصویب نامه شماره ۱۷۷۹۳/۴۲۴۵۹ مورخ ۱۳۸۹/۰۱/۲۹ هیأت وزیران) به نظر میرسد با وضع قوانین مالیاتی جدید برای سرمایه گذاران خارجی در بورس اوراق بهادار و طرح تفکیک نرخ مالیات سرمایه گذاری بلند و کوتاه مدت میتوان به رونق این بخش مهم از اقتصاد کشور کمک شایانی نمود.

قدرالسهم زمین چیست؟ چگونه محاسبه میشود. | نکات مربوط به خرید و فروش خانه کلنگی

اگر یک ملک قدیمی دارید یا میخواهید روی یک ملک قدیمی برای ساخت سرمایه گذاری کنید باید با قدرالسهم زمین آشنا باشید مخصوصا اگر چند واحد باشید یا به اصلاح یک از ۲ ، یک از ۳ یا یک از ۴ واحدی باشید. در این مقاله در مورد نحوه محاسبه قدرالسهم و دیگر نکات مربوط به خانه کلنگی صحبت میکنیم

قدرالسهم چیست؟

قدرالسهم آپارتمان یعنی سهمی که از زمین به هر واحد آپارتمان اختصاص داده میشود. هرچه قدر مساحت یک واحد بیشتر باشد قدرالسهم آن یا سهم زمین آن بیشتر میشود، قدرالسهم زمانی برای خرید یا فروش یک آپارتمان ارزش پیدا میکند که تعداد کمی واحد داشته باشد ، مثل یک واحد ، دو واحد و… اگر ساختمانی قدیمی باشد اما ۲۰ واحد داشته باشد از نظر ارزش به اندازه ی ملک های چند واحدی نیست به دو دلیل سهم هر واحد آپارتمانی کاهش پیدا میکند و دوم راضی کردن تمامی واحد ها کار سخت تری است. معمولا در ایران خانه های ۲۰-۲۵ سال به بالا قدرالسهمی هستند و به ارزش زمین آنها محاسبه میشود.

فرمول قدرالسهم زمین:

فرمول قدرالسهم به دو نحوه زیر است :

• برای آپارتمان های تک متراژ : متراژ کل تقسیم بر تعداد واحد های آپارتمانی
• برای آپارتمان های چند متراژی: جمع مساحت کل واحد های مسکونی تقسیم بر ( متراژ واحد آپارتمانی در متراژ کل ساختمان)
• متراژ پارکینگ و انباری نیز اگر تمامی واحد ها نداشته باشند در قدرالسهم زمین محاسبه خواهد شد.

اصطلاحات یک از یک ، یک از دو و… چیستند؟

برای سرمایه گذاران ملک های کلنگی ملک های با تعداد واحد کمتر برای سرمایه گذاری مناسب تر است ، افرادی که نمیخواهند به هردلیل کل یک ملک کلنگی را بخرند یک واحد یا چند واحد را این مجموعه را میخرند به طور مثال اگر شخصی دو واحد از یک ملک ۳ واحدی را بخرد به اصطلاح املاک یک ملک ۲ از ۳ را خریداری کرده اند.

پهنه های طرح تفضیلی شهرداری و پلاک ثبتی به چه کاری می آیند؟

تمامی زمین هایی که در شهرها قرار دارند به پهنه های مختلف تقسیم میشوند و دارای کاربری های مختلف هستند به طور مثال پهنه ی R تنها قابلیت ساخت آپارتمان مسکونی را دارد اما پهنه ی M میتواند دارای ملک تجاری و اداری نیز باشد . به طور مثال پهنه ی M برای سرمایه گذاری یک از دو یا یک از سه مناسب نیست اگر دارای مغازه ای در پایین خود باشد اما اگر ملک به طور کامل خریداری شده یا مغازه ای نداشته باشد بسیار با ارزش است ، پهنه های دیگری مانند فضای سبز و.. نیز وجود دارد.

پلاک ثبتی شماره است که در زیر شماره پلاک شما نوشته میشود و شما میتوانید از طریق سامانه طرح تفضیلی به اطلاعات پهنه ملک مورد نظر دست پیدا کنید ، اگر پلاک شما مخدوش باشد مشکلی نیست از پلاک همسایگان خود میتوانید طرح تفضیلی کوچه را مشاهده کنید.

قیمت زمین در یک منطقه چگونه محاسبه میشود؟

قیمت زمین در شهر تهران در سال ۹۹ به صورت تقریبی به این نحو محاسبه میشود . معمولا قیمت یک آپارتمان نوساز نصف قیمت زمین در همان منطقه است ، البته این موضوع بیشتر در مورد پهنه ی r یا مسکونی کاربرد دارد. مثلا اگر در محله سعادت آباد ۷۰ میلیون تومان قیمت یک خانه نوساز باشد در همان کوچه قیمت حدودی زمین ۱۳۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان است.

مشارکت در ساخت چیست؟ چگونه رسمیت پیدا میکند؟

اگر شخصی بخواهد در یک ملک بزرگ تر از بودجه ی خود شریک شود و فروشندگان بخواهند ملک خود را شریک شوند مشارکت در ساخت انجام میشود معمولا پیمانکار ۴۰ درصد و کارفرما ۶۰ درصد از واحد های ساخته شده را صاحب میشود ، این قرارداد در بنگاه های معاملات املاک بسته میشود.

اگر درگیر و دار خرید و فروش خانه هستید و این پست به شما کمک کرد ، از باربری اینترنتی نوبار میتوانید اسباب کشی خود را رزرو کنید.

نرخ تنزیل چیست و چگونه محاسبه می‌شود؟

نرخ تنزیل (Discount rate) می‌توان به زبان ساده به این صورت که مقدار نرخ تنزیل درواقع میزان افتی است که ارزش یک سرمایه در طول زمان نسبت به ارزش امروز آن تجربه می‌کند، تعریف کرد. در این مقاله از اکو ساختمان در ابتدا به تعریف نرخ تنزیل پرداخته‌ایم و در ادامه درباره متغیرهای آن و پارامترهای مؤثر بر آن صحبت شده است.

تنزیل چیست؟

تنزیل در حقیقت روشی است که برای تخمین زدن ارزش فعلی جریان وجوه نقدی که در دوره‌های زمانی مشخصی در آینده قابل دریافت و دسترسی هستند، استفاده می‌شود. پایه تئوری و منطق این روش بر این حقیقت استوار است که «هر یک ریال امروز، بیشتر از یک ریال فردا ارزش دارد.»

دلایل مختلفی که ازاین‌بین می‌توان به وجود تورم، استهلاک دارایی، قانون‌گذاری‌های جدید، هزینه نگهداری پول و دیگر موارد ازاین‌دست اشاره کرد؛ بر حق بودن این ادعا کامل واضح به نظر می‌رسد. از سوی دیگر می‌توان این‌طور توضیح داد که تنزیل راهی برای به‌روز کردن ارزش پولی است که در آینده می‌توانیم آن را به دست چگونه قیمت یک سهم تعیین می شود؟ آوریم.

نرخ تنزیل چیست؟

حالا که با مفهوم تنزیل آشنا شدیم، در ادامه به نرخ تنزیل که موضوع اصلی این مقاله است و همینطور مشخصه‌ای است که در مطالعات امکان سنجی و طرح‌های توجیهی به آن توجه می‌شود، پرداخته می‌شود.

با توجه به این که هزینه‌های مربوط به هر پروژه در طول سال‌های مختلفی انجام می‌شود و همچنین درآمدهای مربوط به آن سرمایه گذاری هم در طول سال‌های مختلف تحقق یافته و به دست می‌آید. نتیجه می‌شود که خواسته یا ناخواسته، اختلاف زمانی میان هزینه‌ها و درآمدها به وجود می‌آید. در واقع همین اختلاف زمانی است که نهایتاً باعث می‌شود، ارزش واقعی هر واحد پول برای انجام هزینه‌ها و یا درآمد به دست آمده در هر دو سال مختلف با هم در ارزش، اختلاف داشته باشد.

درصورتی‌که یک سال خاص به عنوان سال مبنا در نظر گرفته شود، نرخ تنزیل یا به عبارت دیگر حداقل نرخ بازدهی مورد انتظار (MARR) در واقع همان نرخی است که با استفاده از آن می‌توانیم ارزش واقعی هزینه‌هایی که در سال‌های مختلف انجام شده‌اند و یا درآمدهایی که در سال‌های مختلف به دست آمده‌اند را در آن سالی که به عنوان سال مبنا تعریف کرده‌ایم، محاسبه کنیم.

با توجه به توضیحات بالا می‌توان نرخ تنزیل را به‌صورت نرخی که افراد، شرکت‌ها و چگونه قیمت یک سهم تعیین می شود؟ یا بخش عمومی مایل‌اند تا هزینه‌ها و منافع موجود را با هزینه‌ها، در آینده معاوضه کنند تعریف کرد. این موضوع ریشه در ماهیت تنزیل دارد که به هزینه فرصت سرمایه و قابلیت آن در انجام سرمایه‌گذاری و کسب سود بازمی‌گردد.

درواقع تنزیل فرایندی مالی است که مبنای تحلیل بین زمانی در حوزه‌های چگونه قیمت یک سهم تعیین می شود؟ مالی و اقتصادی قرار می‌گیرد. بدین صورت که با تبدیل مقادیر ریالی هزینه‌ها و عایدی‌ها در مقاطع زمانی مختلف به ارزش حال و یا بالعکس، این مقادیر را با یکدیگر مقایسه می‌کند.

نرخ تنزیل در بازار مسکن را می‌توان اینگونه تفسیر کرد. فردی را در نظر بگیرید که با رونق گرفتن بازار مسکن مقداری از سرمایه خود را از بازار بورس و سپرده‌های بانکی به بازار مسکن منتقل می‌کند. نرخ تنزیل در این سرمایه گذاری با رشد قیمت مسکن در سال‌های آینده، ثابت ماندن نرخ‌های بهره بانکی، با رکود مواجه شدن بازار بورس و استهلاک مسکن و کاهش ارزش پول رایج می‌توان بسیار کمتر از زمانی باشد که فرد سرمایه خود را در بانک یا در بازار بورس سرمایه گذاری کرده بود. نرخ تنزیل در این سرمایه گذاری کاهش پیدا می‌کند و به اصطلاح سرمایه گذاری اقتصادی به نظر می‌رسد.

نرخ تنزیل بر اساس منطق نرم افزاری

نرخ تنزیل (Discounting Rate) یا همان هزینه سرمایه (Cost of Capital)، برای آورده هر سرمایه گذار (Equity Capital) در هر پروژه و طرحی به طور اختصاصی و به تناسب سطح ریسک آن پروژه تعیین می‌شود. به این شکل که هر چقدر سطح ریسک مربوط به یک پروژه یا طرح بیشتر باشد، نرخ تنزیل که در واقع نشانگر حداقل سطح بازدهی مورد انتظار است، به همان نسبت افزایش پیدا می‌کند.

جدول نرخ تنزیل

در جدول زیر ارزش ۱۰۰۰ ریال طی سال‌های متفاوت با نرخ تنزیل جداگانه آمده است. در این جدول، نوسان نرخ تنزیل در کنار نوسان دوره زمانی که موجب تغییر ارزش حال محاسبه شده، دیده می‌شود. در جدول نرخ تنزیل اهمیت دو عنصر زمان و نرخ را در فرایند تنزیل خاطرنشان می‌کند؛ به این صورت که نتیجه تنزیل از این دو عنصر تبعیت می‌کند، لذا هرگونه لغزش در تعیین نرخ تنزیل از سوی محقق و تحلیلگر می‌تواند در نتیجه گزارش‌ها و تحلیل‌های مرتبط بر آن تأثیرگذار باشد.

فرمول نرخ تنزیل

پایه و اساس تجزیه و تحلیل‌های مالی درک مفهوم این جمله است که هر رقم پیش بینی نشده برای جریانات نقدی در سال‌های آینده برابر یک سرمایه گذاری با نرخ سود سالانه در زمان حال است. در تجزیه و تحلیل‌های مالی برای حذف عامل زمان در محاسبات، ارزش جریانات نقدی که در سال‌های آینده کسب می‌شود با استفاده از ضریب تنزیل (i+1) به ارزش روز تبدیل می‌شود.

معمولاً نرخ تنزیل در یک طرح سرمایه گذاری که برای محاسبه ارزش فعلی هزینه‌ها و درآمدهای پیش بینی نشده برای سال‌های آتی طرح مورد استفاده قرار می‌گیرد، معادل حداکثر نرخ سود بدون ریسک (نرخ سود سپرده بلند مدت بانکی و یا اوراق مشارکت) به اضافه چند درصد برای پوشش ریسک سرمایه گذاری است.

نرخ تنزیل که از آن می‌توان به عنوان یک استاندارد شاخص مالی نام برد، تابعی از زمان، مکان و صنعت مورد بررسی است و در شرایط مختلف با در نظر گرفتن مجموع موارد تأثیر گذار بر آن تعیین و در محاسبات از فرمول زیر محاسبه می‌شود.

نرخ تنزیل در ایران

نرخ تنزیل در طرح‌های سرمایه گذاری در ایران با استفاده از فرمولی که در بالا به آن اشاره شده برآورد می‌شود.

(Rf) در این فرمول برابر نرخ سود اوراق مشارکت ارزی و همینطور تسهیلات صندوق توسعه ملی در بخش انرژی است که برابر ۸ درصد است.

(RPm) با توجه به معادله چهار این مؤلفه نرخ بازدهی اوراق بهادار در بازار بورس تهران است که طی آمار مربوط به ۵ سال گذشته ۲۴ درصد بوده است.

برای به دست آوردن نرخ تنزیل در محاسبات دلاری رقـم ۲۴ درصـد را پـس از کسـر تـورم داخلـی (طبـق اعـلام بانـک مرکـزی میـانگین نـرخ تـورم ایـران طـی ۵ سـال گذشـته ۲۰ درصـد بـوده اسـت) و اضـافه نمـودن نـرخ تـورم امریکـا (بـه دلار ۲) (درصد طی ۵ سال گذشته ۸ از) درصد نرخ بهره بـدون ریسـک کـم می‌کنیم. بـا انجـام ایـن محاسـبه میـزان حاشـیه سـود بازار معادل منفی ۲ درصد خواهد بود.

(RPi) به دلیل عـدم وجـود اطلاعـات شـفاف در خصـوص میـزان بـازدهی سـرمایه گـذاری در بخـش بالادسـتی نفـت و گـاز در ایـران، حساسـیت سـنجی ایـن متغیـر بـا اعمـال دامنـه تغییرات مثبت و منفی ۳ درصد انجـام گرفتـه اسـت. بـا تقریبـی معـادل ۳ درصـد بالاتر و پایین‌تر از بازدهی بازار در چگونه قیمت یک سهم تعیین می شود؟ نظر گرفته شده است.

(RP) بـا در نظـر گـرفتن ارقـام رتبـه بنـدی ریسـک اعتبـاری کشـورها و مقایسـه کشـورهایی بـا اقتصـاد مشـابه ایـران رقم (CRP) برای ایران، معادل ۷ درصد برآورد می‌گردد. (i) بــا توجــه بــه ارقــام فــوق بــا در نظــر گــرفتن (RP) معــادل ۳ درصــد، رقــم نــرخ طبــق معادلــه (۳) تنزیــل برابــر اســت.

بــدیهی اســت در صــورت لحــاظ رقــم (RPi) رقم تنزیل به ترتیب معادل ۱۳ و ۱۰ درصد خواهد بود.

تفاوت نرخ تنزیل با نرخ بهره

نرخ تنزیل در بازار سرمایه بسیار حائز اهمیت است زیرا به وسیله آن می‌توان ارزش آتی شرکت‌ها را بر اساس وجوه نقد آن در آینده تخمین زد. نرخ بهره با ریسک به دست آمدن جریان وجوه نقد آتی رابطه مستقیم دارد یعنی هرچه ریسک به دست آمدن وجوه نقد آتی بیشتر باشد نرخ تنزیل نیز بزرگ‌تر است.

سخن آخر

بــا در نظــر گــرفتن شــرایط کنــونی بــه لحــاظ نــرخ بهــره ارزی، نــرخ تــورم داخلــی، نــرخ بــازدهی بــازار و ریســک اعتبــاری ایــران، نــرخ تنزیــل جهــت محاســبه ارزش فعلــی خــالص طرح‌های سرمایه‌ای، در محــدوده ۱۰ تــا ۱۶ درصــد بــرآورد می‌شود. بــدیهی اســت در صــورت تغییــر شــرایط بــه لحــاظ اقتصــادی، سیاســی و … کــه منجــر بــه تغییــر در هــر یــک از اجــزای محاســبه نــرخ تنزیــل در فرمــول بالا گــردد، رقــم نــرخ تنزیــل تغییر خواهد نمود.