تأثیر معاملات قبلی بر معاملات جدید

مشاوران املاک شاید مصوبه جدید کارمزد را اجرا نکنند و معاملات زیرزمینی باب شود

رئیس کمیسیون املاک و مستغلات اتاق اصناف با اعلام اثر اندک کارمزد مشاوران املاک در گرانی مسکن، احتمال داد مصوبه جدید اجرا نشده و منجر به معاملات زیرزمینی شود.

به گزارش پایگاه خبری بورس پرس، رسول جهانگیری در واکنش به مصوبه جدید برای کارمزد بنگاه های املاک به روزنامه ایران گفت: اگر هدف از این تغییر کنترل یا کاهش قیمت مسکن است، مصوبه به‌ تنهایی عامل کاهش قیمت نیست بلکه در کنار دیگر عوامل مانند افزایش عرضه، ساخت مسکن مناسب اجاره و ثبات سیاسی و اقتصادی قرار دارد.

وی افزود: مصوبه جدید برای ساماندهی عملکرد مشاوران املاک مؤثر است اما اگر ارزش معاملاتی ملک که قرار است هر سال توسط کمیسیون تقویم املاک برای محاسبه مالیات ملک استخراج شود به‌عنوان پایه محاسبه حق کمیسیون باشد، احتمالا با عدم اجرا توسط مشاوران همراه و منجر به معاملات غیر قانونی و زیر زمینی خواهد شد. چرا که ارزش معاملاتی ملک 200 تا 300 درصد کمتر از ارزش واقعی آن است.

جهانگیری ادامه داد: مثلاً اگر ارزش ملک 4 میلیارد تومان و ارزش معاملاتی 40 میلیون تومان محاسبه شود ممکن است مشاوران املاک نصف 40 میلیون تومان را به‌عنوان حق کمیسیون دریافت کنند که در این صورت حق کمیسیون جدید با روش قبلی تفاوتی نخواهد داشت. بنابراین ابهام این است که آیا قرار است حق کمیسیون براساس همان نرخ ارزش معاملاتی باشد که کمیسیون تقویم املاک سالانه را اعلام می‌کند یا اینکه تعیین ارزش معاملاتی املاک برای محاسبه حق کمیسیون مشاوران املاک، به‌صورت دیگری است؟

بنچاق چیست و چه تفاوتی با سند دارد؟

بنچاق چیست و چه تفاوتی با سند دارد؟ این یکی از سوالاتی است پرتکراری است که افراد امروزه می‌پرسند، البته که در زمان‌های قدیم‌تر بنچاق مورد استفاده قرار می‌گرفته است و کاملا منطقی است که افراد مدرن اطلاع کمتری از این نوع سند داشته باشند. در کشورمان ایران، اسنادی مالکیت مانند مبایعه‌نامه، بنچاق و قولنامه در طول تاریخ استفاده‌های مختلفی داشته است.

اولین موضوعاتی که بشر از ابتدای سکونتش با آن سرو کله زده است «موضوع مالکیت» است. جوامع مختلف همواره با این مسئله که انسان محلی را باید تصرف کند تا از تعرض در امان باشد، درگیر بوده‌اند. در این راستا در کشورهای مختلف « اسناد مالکیت » به عنوان وسیله‌ای برای شناسایی مالکیت افراد بر املاک مورد استفاده قرار می‌گرفته است.

بنچاق چیست؟

همانطور که گفته شد بنچاق در گذشته بیشتر مورد استفاده قرار می‌گرفته است. بنچاق یک سند مالکیت بود که در پی تصویت قانون ثبت مورد استفاده قرار تأثیر معاملات قبلی بر معاملات جدید تأثیر معاملات قبلی بر معاملات جدید می‌گرفت. این سند در آن زمان‌ها توسط افرادی که سواد داشتند نوشته می‌شد و به دنبال آن علما و مراجع دینی آن را تأیید می‌کردند به اندازه سند مالیکت ارزش داشت. از این موضوع می‌توان متوجه شد که در آن زمان سند رسمی به شکل امروزی اصلا وجود نداشته است و بنچاق یک سند ملک محسوب می‌شد.

بعد از تعریف اینکه بنچاق چیست به این می‌رسیم که امروزه هم سندی به همین نام وجود دارد اما نسبت به گذشته معنا، ارزش و نحوه استفاده از آن تغییر کرده است. این تغییرات بعد از تصویب قانون ثبت اتفاق افتاد. امروزه بنچاق سندی محسوب می‌شود که بعد از نقل و انتقال رسمی ملک توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و به عنوان یک سند رسمی شناخته می‌شود.

تمامی مشخصات ملک، جزئیات و متعلقات مانند شماره‌ سریال‌های آب، برق، تلفن، گاز و… در بنچاق ذکر می‌شود که همه این موارد در دفترچه مالکیت یا سند منگوله‌دار وجود ندارد.

کاربرد بنچاق

در گذشته بنچاق به عنوان سند مالیکت شناخته می‌شد. اما امروزه مشخصات ملک نیز در آن قید می‌شود. کاربری‌های مسکونی،زمین، تجاری و همچنین آپارتمان‌ها همگی بنچاق دارند. با توجه به این، می‌توان گفت مهم‌ترین کاربرد آن اثبات مالکیت بر ملک، زمین و ویلا بوده است.

اما امروزه بنچاق برای اثبات مالکیت کفایت نمی‌کند و باید تبدیل به سند تک برگی شود. چرا که سند تک برگی ملک امروزه دارای اعتبار و نزد مراجع قانونی معتبر می‌باشد.

بنچاق چه ویژگی‌هایی دارد؟

بنچاق برگه‌ای به اندازه ‌A2 است که تنها در اختیار مالکین قرار می‌گیرد و می‌توان گفت پیش‌نیازی برای دریافت سند ملک است. بنچاق در گذشته میان افراد جهت خرید و فروش املاک اعتبار داشته است که توسط افراد مورد اعتماد و شناخته شده که باسواد نیز بودند بصورت دستی نوشته و به مهر و امضاء می‌رسید. در زمان قدیم بنچاق همان سند منگوله‌دار بوده است که بعد از اینکه اسناد دفاتر اسناد رسمی بوجود آمد ظاهر و شکل رسمی‌تری به خود گرفت.

یکی از ویژگی‌های بنچاق و به دنبال این سوال که « بنچاق چیست » این است که اطلاعاتی در آن گنجانده شده که سرنشت ملک را برای شما مشخص می‌کند. حتی می‌توان معاملات مسکن که پیش از آن انجام شده را از آن اطلاع پیدا کرد. شما در صورت نداشتن بنچاق ملک خود می‌توانید برای انجام معامله به دفاتر اسنادی که معاملات و یا عملیات ثبت ملک در آنجا انجام شده، مراجعه کنید. گاهی اوقات نیز در هنگام انجام معامله، دفتر اسناد رسمی از دفترخانه قبلی که معامله ملک در آن انجام شده درخواست بنچاق می‌کنند.

فرق سند رسمی تأثیر معاملات قبلی بر معاملات جدید با بنچاق

اگر هم اکنون از واژه «بنچاق» استفاده می‌شود منظور همان اسناد دست‌نویس قدیمی است که به عنوان سند مالکیت از آن استفاده می‌شده است. امروزه در جواب سوال بنچاق چیست باید بگوییم که همان برگ معاملات تک برگی است که در میان مردم به بنچاق معروف است. این سند کم کم در میان مردم به قانون راه یافته است وگرنه در قانون ثبت اسناد و املاک واژ‌ه‌ای به نام بنچاق دیگر وجود ندارد.

در واقع امروزه قانون به بنچاق «برگ معاملات تک برگی» می‌گوید که تمام جزئیات،‌ متعلقات و مشخصات ملک و شماره‌های مربوطه مانند آب، گاز، برق، تلفن و… در آن ذکر شده است.

تبدیل بنچاق به سند چگونه صورت می‌گیرد؟

از سال ۱۳۹۱ دولت با تصویب قانون، هر بنچاقی که به موجب خرید و فروش ملک و یا انتقال سند مالکیت به دفاتر اسناد رسمی وارد می‌شود، پس از آنکه نقل و انتقال آن انجام شود بنچاق به سند تک برگی تبدیل می‌شود و به شکل امروزی به افراد تحویل داده می‌شود. بنابراین الزامی است که املاکی که بعد از سال ۱۳۹۱ معامله شده‌اند اگر دارای بنچاق باشند باید آن را به سند تک برگی تبدیل نمایند. مدارکی که برای تبدیل بنچاق به سند تک برگ مورد نیاز است به شرح زیر است.

مدارک مورد نیاز برای تبدیل بنچاق به سند تک برگ:

• به همراه داشتن بنچاق و تکمیل کردن فرم خلاصه معامله
• اصل سند مالکیت منگوله‌دار در صورت وجود
• ارائه کد ملی و آدرس مالک در صورتی که مالک خریدار جدیدی باشد
• آدرس و کد پستی ملک
• ارائه فرم درخواست سند تک برگی

برای تبدیل بنچاق به سند تک برگ چه مراحلی را باید طی کرد؟

مراجعه به دفتر اسناد رسمی: در صورت داشتن سند منگلوله‌دار باید ابتدا به دفتر ثبت اسناد رسمی مراجعه کنید.

استعلام سند قبلی: این کار سبب می‌شود که بفهمیم یند بازداشتی است یا در توقیف دادگستری؟ در رهن بانک است یا خیر؟ بنابراین قبل از انجام مراحل اصلی باید یک استعلام از سند قبلی گرفته شود.

تسویه بدهی با شهرداری: در صورتی تأثیر معاملات قبلی بر معاملات جدید که بخواهید سند تک برگی دریافت کنید باید حتما عوارض شهرداری ملک را پرداخت کنید و به شهرداری هیچگونه بدهی نداشته باشید. در صورت پرداخت نکردن عوارض شهرداری گواهی پایان‌کار صادر نخواهد شد و در نتیجه سند تک برگی به شما تعلق نمی‌گیرد.

تسویه با دارایی: یکی دیگر از مراحل تبدیل بنچاق به سند تک برگی این است که اگر به اداره دارایی بدهکار هستید تمام آن را تسویه کنید. مانند مرحله قبل اگر شما مالیات ملک را پرداخت نکنید گواهی پایان کار برای شما صادر نمی‌شود.

مراجعه به اداره ثبت: در این مرحله شما باید فرم درخواست صدور سند تک برگ را پر کنید، در این مرحله ارائه اصل سند قبلی و ارائه مدارک و پرداخت هزینه‌های ثابت و جانبی به اداره ثبت توسط مالک الزامی است.

باجه پست اداره ثبت: در این مرحله و در نهایت برای اینکه سند تک برگ برای شما صادر شود و آن را دریافت کنید باید به باجه اداره پست مراجعه کرده و پاکت تحویل سند مالکیت را دریافت کنید و رسید را تحویل بگیرید.

تاثیر وام جدید مسکن بر قیمت اوراق تسهیلات

بعد از ابلاغ رسمی وام مسکن از سوی بانک مرکزی و اعلام شرایط جدید معامله اوراق در فرابورس، قیمت این اوراق با تغییراتی مواجه شد.

به گزارش بنانیوز(BanaNews.ir)؛ سرانجام بعد از حدود دو ماه انتظار مصوبه شورای پول و اعتبار در خصوص افزایش وام مسکن به ۶۰ میلیون تومان به فرابورس ابلاغ شد و همانطور که انتظار می رفت قیمت این اوراق بعد از اعلام شرایط جدید با تغییراتی رو به رو شد.

به این ترتیب قیمت اوراق تسهیلات مسکن که قبل از اعلام شرایط جدید در محدوده ۶۷ تا ۶۹ هزار تومان معامله می‌شد، بعد از اعلام جزئیات خرید و معامله، تأثیر معاملات قبلی بر معاملات جدید با رشد نسبی مواجه شد و به قیمت های بالای ۷۰ هزار تومان رسید.

البته بعد از انتشار خبر افزایش وام مسکن در مهرماه از ۳۵ به ۶۰ میلیون تومان به دلیل تاخیر و ابهام در فرآیند ابلاغ، روند قیمتی این اوراق تغییر چندانی نکرد و قیمت برخی سررسیدها به ۶۷ هزار تومان رسید، اما انتشار خبرهایی مبنی بر ابلاغ رسمی وام مسکن ۶۰ میلیون تومانی از سوی بانک مرکزی به بانک مسکن در روزهای ابتدایی آذر ماه، تحرکاتی را در قیمت این اوراق آغاز کرد و قیمت برخی قراردادها را به ۷۵ هزار تومان رساند.

تاخیر در ابلاغ رسمی افزایش وام مسکن و نامشخص بودن شرایط خرید و معامله موجب شد تا مجددا روند نزولی قیمت این اوراق آغاز شده و آن را تا سطح ۶۸ هزار تومان کاهش دهد، اما بعد از اعلام جزئیات جدید خرید و معامله این اوراق از سوی فرابورس در روزهای اخیر، بلافاصله روند صعودی قیمت این اوراق آغاز شد و معامله گران منتظر به داد و ستد این اوراق پرداختند.

به طوری که به فاصله چند روز بعد از ابلاغ شرایط جدید، اکنون قیمت اکثر قراردادها به بالای ۷۱ هزار تومان رسیده و تقاضا برای خرید افزایش یافته است یعنی در بازار امروز " تسه" اردیبهشت، مرداد، شهریور و مهر در قیمت های ۷۲ هزار تومان در حال معامله هستند.همچنین تسه مهر، آبان و اسفند ۱۳۹۳ در قیمت ۷۱ هزار تومان معامله شده و تسه دی ماه به قیمت ۷۲ هزار تومان داد و ستد می شود

طبق شرایط جدید معامله اوراق، کسانی که از قبل اوراق مسکن برای وام ۳۵ میلیون تومانی با نماد قبلی خریداری کرده اند، اکنون ضمن فرصت برای دریافت وام ۳۵ میلیون تومانی این مزیت را نیز دارند که برای دریافت وام جدید هم از همان اوراق قبلی خریداری شده استفاده کنند و میزان تفاوت تا سقف اوراق لازم برای وام جدید را مجدد با شرایط تازه خریداری کنند.

در مصوبه ی جدید که ابلاغ شده است، سقف فردی تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در تهران ۶۰ میلیون تومان و معادل ۱۲۰ ورقه ۵۰۰ هزار تومانی، در مراکز استانها و شهرهای بیش از ۲۰۰ هزار نفر ۵۰ میلیون تومان معادل ۱۰۰ ورقه و در سایر مناطق شهری ۴۰ میلیون تومان معادل ۸۰ ورقه تعیین شده است.

همچنین به منظور جلوگیری از افزایش بی رویه قیمت، ناشی از افزایش تقاضاهای بیش از سقف فردی تسهیلات خرید و ساخت مسکن، محدودیت‌های معاملاتی اعمال شده است به طوری که سقف خرید اوراق حداکثر ۹۰ ورقه برای هر کد معاملاتی و برای تمامی نمادهای " تسه ۹۴۰۷" و نمادهای ماقبل به قوت خود باقی است.

در محدودیت زمانی در نظر گرفته شده برای فروش این اوراق نیز به منظور جلوگیری از انجام معاملات سوداگرانه بر روی نمادهای معاملاتی اوراق گواهی، محدودیت‌هایی در هنگام فروش اوراق در نظر گرفته شده است.به طوری که محدودیت زمانی جهت فروش اوراق نمادهای " تسه ۹۴۰۸" و نمادهای قبلی دو ماه و نمادهای " تسه ۹۴۰۹ " و نمادهای بعدی چهار ماه است.

این محدودیت‌ها به دلیل تجربه سال ۱۳۹۳ در نظر گرفته شده است که طی آن بعد از افزایش وام مسکن به ۳۵ میلیون تومان، سفته بازان به این اوراق وارد شده و قیمت آن را تا سطح ۱۰۰ هزار تومان افزایش دادند، بنابراین بعد از افزایش مبلغ وام به ۶۰ میلیون تومان محدودیت های زمانی و معاملاتی برای این اوراق در نظر گرفته شد که البته باید دید با توجه به افزایش تقاضا و احتمال خروج مسکن از رکود چه تغییراتی در قیمت این اوراق به وجود می آید.

استراتژی معامله با RSI

کلمه RSI مختصر شده عبارت relative strength index، به معنی شاخص مقاومت نسبی می باشد که یکی از مشهور ترین اندیکاتور ها میان معامله گران محسوب می شود. معمولا سرمایه گذاران از این شاخص در معاملات مارجین و همچنین معاملات روزانه استفاده می کنند، این اندیکاتور به تریدر ها زمان درست برای ورود و خروج به بازار را نشان داده تا معامله گران بیشترین سود را از سبد سرمایه گذاری خود به دست آورند.

اندیکاتور RSI چیست؟

RSI یک شاخص مومنتوم است که قدرت فعلی دارایی را با قدرت دوره قبلی مقایسه می کند. با استفاده از این اندیکاتور، معامله گران می توانند متوجه قدرت خریدار ها و فروشنده ها در نواحی حساس قیمتی شده و نقاط ورود و خروج از بازار را در بهترین زمان تعیین کنند. در واقع هدف اصلی آر اس ای اندازه گیری حرکت و سرعت نرخ یک دارایی در دوره های فعالیت آن است.

توجه داشته باشید به دلیل رفت و برگشت نمودار RSI، میان اعداد صفر تا تأثیر معاملات قبلی بر معاملات جدید تأثیر معاملات قبلی بر معاملات جدید صد، این نمودار نیز در دسته اسیلاتور ها قرار می گیرد. این اندیکاتور یک محور مرکزی دارد که معادل عدد 50 می باشد، هر زمان نمودار RSI زیر عدد 50 نشان داده شود، به این معنی است روند نزولی یک رمز ارز ثبت شده، در صورتی که نمودار بالای عدد 50 ثبت شود روند رمز ارز صعودی می باشد.

اما اگر محاسبه یک ارز بین 45 تا 55 قرار بگیرد روند آن خنثی تلقی می شود، البته محاسبه اصلی RSI با اعداد 70 و 30 می باشد که در قسمت بعدی توضیح داده ایم. به طور کلی می توان گفت RSI، کندل های دوره های قبلی را به ما نشان می دهد تا بتوانیم روند بازار را تحلیل کنیم.

کاربرد شاخص RSI

همانطور که گفته شد RSI به نوعی احساسات بازار را اندازه گیری کرده و به معامله گران ارائه می دهد، در نتیجه می توان گفت نمودار RSI، از انواع روش های حرفه ای ترید محسوب می شود. اما این اندیکاتور چطور احساسات را اندازه گیری می کند؟ در واقع نمودار آر اس ای نوسانات بازار را با اعداد 0 تا 100 نشان می دهد. اگر مقدار RSI یک دارایی به زیر 30 برسد، نشان دهنده فروش بیش از حد می باشد. اما اگر روند یک دارایی در نمودار آر اس ای، بالا تر از 70 نشان داده شود به این معنی است خرید بیش از حد دارایی مورد نظر در بازار اتفاق افتاده است. مانند سایر نمودار ها، آر اس ای نیز از تنظیمات تایم فریم یا همان تأثیر معاملات قبلی بر معاملات جدید دوره های مختلف زمانی برخوردار می باشد که به صورت دستی توسط معامله گران تعیین می شود، اما یکی از محبوب ترین و پرکاربرد ترین تایم فریم ها برای آر اس ای دوره 14 است.

شما می توانید هر عملی که بر روی چارت قیمتی انجام می دهید را بر روی نمودار RSI نیز اعمال کنید، برای مثال کشیدن خطوط روند، خطوط حمایت و مقاومت و غیره. در واقع تحلیلگران بر این باور اند در اکثر مواقع دارایی که در معرض فروش بیش از حد قرار گرفته است پس از مدتی به روند صعودی بازگشته و دارایی ای که به صورت پی در پی روند صعودی را طی می کند دچار اصلاح می شود. به همین دلیل نمودار آر اس ای یکی از بهترین ابزار های آنالیز روند یک رمزارز به شمار می رود.

تاثیر واگرایی ها در نمودار RSI

بهترین استراتژی در نموار آر اس ای، یافتن واگرایی های موجود در آن است که به عنوان یک مکمل برای تحلیل تکنیکال مورد استفاده قرار می گیرد. در واقع واگرایی ها اشاره به تضعیف روند فعلی یک رمز ارز داشته و نکات ریزی را به تریدر ها نشان می دند. معمولا واگرایی های مثبت در انتهای روند نزولی مشاهده می شود و واگرایی های منفی در انتهای روند صعودی قرار می گیرند.

اگر به زبان ساده تر بخواهیم توضیح دهیم، واگرایی به شراطی گفته می شود که قیمت در چارت، با اندیکاتور مطابقت نداشته و شواهدی در مورد بازگشت قیمت وجود داشته باشد. برای مثال یک واگرایی نزولی زمانی تأثیر معاملات قبلی بر معاملات جدید رخ می دهد که با وجود ایجاد یک نقطه سقف بالاتر در جریان روند صعودی، اندیکاتور سقف پایین تری ایجاد کرده باشد. واگرایی ها به دو دسته مثبت و منفی تقسیم می شوند.

توضیح واگرایی مثبت

نکته مفیدی که در مورد واگرایی ها وجود دارد، پیشبینی روند یک دارایی یا رمز ارز است. واگرایی ها به دلیل مومنتوم بودن، می توانند تغییر در جهت روند بازار را از قبل پیش بینی کنند. واگرایی مثبت زمانی شکل می گیرد که قیمت کف جدیدی بسازد ولی در اندیکاتور این اتفاق نیفتد. در واقع می توان گفت واگرایی مثبت در کف ها تشکیل می شود، این نوع واگرایی در دو نوع کلی وجود دارد:

· واگرایی RD + ( معمولی)
· واگرایی HD+ ( مخفی)

واگرایی +RD: واگرایی مثبت معمولی، در روند نزولی به وجود می آید و به شرایطی اشاره دارد که قیمت موفق به تشکیل کف جدید، پایین تر از کف قبلی خود می شود اما اندیکاتور نمی تواند کف جدید بسازد.

واگرایی +HD: زمانی به وجود می آید که قیمت موفق می شود کفی بالاتر از کف قبلی خود تشکیل بدهد اما اندیکاتور یک کف پایین تر از کف قبلی خودش تشکیل می دهد.

توضیح واگرایی منفی

این نوع واگرایی هنگامی به وجود می آید که قیمت سقف جدیدی ساخته باشد اما در اندیکاتور این افاق نیفتاده باشد، به این تناقض واگرایی منفی گفته می شود که این نوع واگرایی نیز به مدل های مختلف تقسیم بندی می شود:

· واگرایی DR- ( معمولی)
· واگرایی HD- ( مخفی)

واگرایی DR-: این نوع واگرایی زمانی به وجود می آید که قیمت سقف جدیدی تشکیل می دهد، اما اندیکاتور موفق نمی شود سقف جدیدی بالاتر از سقف قبلی تشکیل دهد.

واگرایی HD-: هنگامی که روند یک رمز ارز نزولی باشد، قیمت قدرت آنکه به سقف قبلی خودش برسد را ندارد اما اندیکاتور موفق می شود که سقفی بالاتر از سقف قبلی خودش بزند. معمولا این شرایط نشان دهنده ریزش بازار یک ارز است.

نتیجه گیری

اندیکاتور RSI یکی از کاربردی ترین و محبوب ترین شاخص های اندازه گیری نوسانات به شمار می رود که اطلاعات دقیقی از روند یک دارایی، سهام و رمز ارز را به ما نشان می دهد. این نمودار تا حد زیادی به پیشبینی ریزش بازار و یا صعود یک ارز کمک شایانی داشته و اتفاقات بازار را به معامله گران هشدار می دهد. بهترین مکمل ها برای RSI، باند های بولینگر و مویینگ اوریج ها می باشند.

معاملات تاجر بعد و قبل از توقف از تادیه دین

معاملات تاجر بعد و قبل از توقف از تادیه دین

برای بررسی مبحث معاملات تاجر قبل از توقف از تادیه دین و بعد از توقف از تادیه دین باید توجه کرد که قانون گذار در فصل ورشکستگی قانون تجارت در رابطه با توقف و ورشکسته شدن شخص حقیقی و حقوقی توضیح نموده است. به اعتقاد قانون گذار توقف از تادیه وجوه، موجب ورشکستگی تاجر می باشد . حال منظور از توقف از تادیه دین چه می باشد ؟

آثار حكم ورشكستگی نسبت به قراردادهای ورشكسته:

معاملات تاجر قبل از توقف از تادیه دین

معاملات تاجر بعد از توقف از تادیه دین تا زمان ورشکستگی

معاملات تاجر پس از صدور حکم ورشکستگی

بررسی وضعیت معاملات تاجر ورشکسته قبل از تاریخ توقف از تادیه دین:

اگر تاجر قبل از توقف از تادیه دین معامله ای انجام دهد قاعدتا صحیح می باشد . در این حالت طلبکاران نسبت به تاجر حق اعتراض ندارند زیرا اصل بر صحت معاملات است.

برای حمایت از حقوق طلبکاران در ماده ۴۲۳ قانون تجارت برخی از معاملاتی که قبل از توقف از تادیه دین منعقد شوند را باطل دانسته تأثیر معاملات قبلی بر معاملات جدید است از جمله:

هر صلح محاباتی یا هبه و هر نقل و انتقال بلاعوض اعم از منقول یا غیر منقول. منظور از این که صلحی محاباتی است یعنی تاجر عمدا تساوی عرفی ارزش عوضین را از لحاظ اقتصادی رعایت نکرده باشد.

تادیه هر قرض اعم از حال یا موجل به هر وسیله ای که به عمل آمده باشد.

قبل از توقف از تادیه دین معاملاتی که موجب شود اموال تاجر اعم از مال منقول یا غیرمنقول تاجر مقید شود مثلا در رهن یا وثیقه قرار بگیرد به گونه ای که به ضرر طلبکاران شود.

به موجب مواد ۴۲۶ و ۴۲۴ قانون تجارت، برخی از معاملات تاجر باطل و قابل فسخ هستند از جمله :

اگر برای دادگاه احراز شود که معامله به طور صوری یا مسبوق به تبانی بوده است، معامله باطل است. در این صورت باید عین و منافع که موضوع معامله بوده، مسترد شود. در صورتی که طرف معامله طلبکار شود جزء غرما حصه ای محسوب می شود.

اگر زمانی تاجر متوقف، قبل از توقف از تادیه دین برای فرار از ادای دین یا برای ضرر زدن به طلبکارها، معامله ای بکند که موجب ضرری بیش از ربع قیمت در زمان معامله بوده است، آن معامله قابل فسخ است مگر طرف معامله قبل از صدور حکم فسخ، تفاوت قیمت را بپردازد. دعوای فسخ ظرف دو سال از تاریخ وقوع معامله در دادگاه مورد پذیرش قرار می گیرد. اگر به ماده ۴۲۵ قانون تجارت توجه بکنیم بیان کرده است زمانی که محکمه حکم فسخ معامله را صادر بکند محکوم تأثیر معاملات قبلی بر معاملات جدید علیه پس از قطعی شدن حکم، موضوع معامله را باید به مدیر تصفیه مسترد بکند؛ اگر عین مال در تصرف او نباشد تفاوت قیمت را خواهد داد. نکته ای که باید توجه کرد این می باشد که اگر مورد معامله از زمان عقد تا زمان فسخ نما آتی داشته باشد ۲ حالت وجود دارد :

حالت اول: منافع متصل، مال کسی است که در نتیجه فسخ مالک می شود

حالت دوم: منافع منفصله، مال کسی است که به واسطه عقد مالک شده است. درصورتی که مال تلف شده قیمی بود بهای زمان فسخ را باید داد نه زمان عقد و تلف مال.

برای این که دعوی بطلان مورد قبول دادگاه قرار بگیرد باید به شروط ذیل توجه کرد:

اگر قبل از توقف از تادیه دین معامله ای منعقد شده باشد مطلقا موضوع دعوی بطلان نمی تواند قرار گیرد.

یکی از شرط های اساسی این می باشد که طرف معامله باید در زمان انجام معامله بر وضعیت تاجر که تادیه دیونش عاجز شده است، اگاه باشد در غیر این صورت عالم بودن طرف معامله به توقف تاجر ثابت نشود، دادگاه جایز به صدور حکم بطلان نیست.

اموال مدیون ورشکسته باید مورد معامله قرار بگیرد.

طلبکاران به موجب انعقاد معامله باید ضرر کرده باشند.

مدیر تصفیه به عنوان نماینده هیات بستانکاران می باشد؛ بنابراین او باید دعوای بطلان را اقامه بکند. بعد از صدور حکم ورشکستگی طلبکاران نمی توانند به صورت انفرادی اقدام بکنند. نکته قابل توجه این است که دعوی علیه تاجر متوقف و طرف معامله می باشد.

بررسی موقعیت معاملات تاجر ورشکسته بعد از تاریخ توقف تا صدور حکم ورشکستگی:

اگر تاجر به توقف خود عالم است باید از هرگونه معامله ای که به ضرر طلبکاران می باشد خودداری بکند زیرا قانون گذار در زمان توقف از تادیه دیونش هر گونه عمل حقوقی شخص تاجر متوقف را مشکوک تلقی میکند. اصطلاحا به حد فاصل زمان توقف تاجر و صدور حکم ورشکستگی دوران مشکوک می گویند.

چگونگی وضعیت معاملات تاجر بعد از صدور حکم ورشکستگی:

زمانی که تاجر بعد از توقف از تادیه دین نمی تواند به انعقاد هر گونه معامله ای اقدام بکند طبیعتا پس از دوران ورشکستگی، اهلیت انعقاد هیچ معامله ای را ندارد؛ بنابراین تمام معاملات شخص تاجر از بدو امر باطل می باشد. مورد قابل ذکر این می باشد، قانون گذار معاملاتی که در رابطه با قرارداد ارفاقی منعقد شده است تا زمان صدور حکم بطلان یا فسخ این قرارداد نافذ میداند مگر مشخص شود به قصد ضرر زدن انجام داده است. طبق ماده ۴۱۸ قانون تجارت در این دوران، فرد ورشکسته به نهاد اداره تصفیه امور ورشکستگی یا مدیر تصفیه معرفی می شود و همه امور مالی او توسط آن ها اداره خواهد شد. با تعیین کردن مدیر تصفیه یا اداره تصفیه دعاوی و تعقیبات شخص علیه تاجر ورشكسته تعلیق می شود. از طرفی میتوان نسبت به تصمیماتی که مدیر تصفیه می گیرد به دادگاه صادرکننده حکم توقف، شکایت کرد.

حکم ورشکستگی حکم اعلانی می باشد.قاعدتا در یک روزنامه رسمی و روزنامه کثیرالانتشار محل اقامت ورشکسته، اعلان می شود . ورشکستگی تاجر را نمیتوان مسلم دانست تا زمان صدور حکم ورشکستگی. دادگاه باید در حکم خود تعیین تاریخ توقف، مدیر تصفیه، صدور قرار توقیف تاجر ورشکسته و.. را درج بکند.

صدور حکم ورشکستگی وضعیت جدیدی را ایجاد می کند که نسبت به تاجر یا تأثیر معاملات قبلی بر معاملات جدید شرکت ورشکسته، طلبکاران و بدهکاران آن ها و نیز نسبت به قراردادهای تاجر، دارای اثر است. بدین ترتیب معاملات تاجر ورشکسته قبل از تاریخ توقف از تادیه دین و از تاریخ توقف تا صدور حکم ورشکستگی بررسی خواهد شد.

دادستان، طلبکاران و خود تاجر می توانند خواهان صدور حکم ورشکستگی از دادگاه باشند؛ البته باید به این نکته توجه کرد که اگر خود تاجر درخواست بدهد قاضی دادگاه به صرف گفته تاجر اکتفا نخواهد کرد و باید قضیه را مورد بررسی قرار بدهد.